珠江恒昌-城市边缘区之近郊区大型商业地产开发与策划.pptVIP

中远期：联合周边特色商业、物流项目，建设广州都会区东翼组团的生态休闲商业区，我们是车轮时代广州东城生态商业中心服务成果本项目第一期2006年年中开业，到2006年年底，其整体租赁率超过90%，成为目前广州最高档之家居主题卖场。美林入市后，周边相继出现其他家居主题大卖场，区域集聚效应逐渐显现。模式二：城郊主题大卖场开发经营面临的问题及解决思路传统卖场新兴卖场主要业态专业市场大型OUTLET（折扣店、工厂直销店）市场类型终端型中端型终端型主要客户普通零售消费者采购商、经销商普通零售消费者公交依赖性较强较弱较强跨区辐射力一般强一般消费季节性及时段性明显不明显明显规模一般在10万平方米以上1-3万平方米建筑形态集中式内铺，带中央空调街区式商铺集中式内铺，带中央空调营运特征由专业营运商以低租金整体承租由发展商自行分租由专业营运商以低租金整体承租代表物业吉盛伟邦家居中心沙溪酒店用品市场番禺欧莱斯名牌折扣店城郊主题大卖场特征分析土地开发合作方式灵活1滚动开发门槛较低2具备跨区辐射力，中端型专业市场尤强。3可带动其他功能发展，中端型专业市场尤强（居住、酒店、餐饮娱乐）4投资及维护成本较低5专业市场经营管理难度较低6受区域产业或地方政府政策愿景影响大7如何选择项目的发展方向？结合区域特征产地型消费地型集散地型结合行业特征成长性延展性产业链环节结合消费特性终端型VS中端型公交依赖性消费季节性及时段性消费联动性Q1如何建立行业认知度，吸引商户进驻？竞争力打造：硬件升级软件增值强势的资源整合执行：专业公司合作整合行业资源整合区域资源Q2如何实现开发者的投资回报要求？土地运营模式选择：降低土地成本整合资源，与政府相关机构合作盈利模式组合设定：近中远期盈利目标组合经营权的出让策略租赁策略制订Q3开发时序设定：确定近期及中远期开发目标一次开发与滚动开发项目的选择城市近郊区大型综合商业物业0102委托方：深圳招商地产集合购物、休闲、娱乐、饮食、酒店、文化、体育、商务办公、展览、住宅等功能于一体；深圳招商地产进军广州的首个大型综合开发项目，也是全国最大型综合商业中心之一，开创国内城郊超级MALL全新开发模式，全面提升广州华南板块新城市功能。规模：占地3100亩发展策划开发主题构想主题实现手段构想项目组合方案构想产品分析市场分析资源分析案例分析开发项目建议营造手段建议确定评估因素市场调查评估结论主题实现手段构想参与确定评估因素对分析结果提出建议资源要素评估市场要素评估设计要素评估经济要素评估最佳开发方案主题功能布局具体营运计划财务经费预估财务假定分析财务预定计划构想阶段评估阶段决策阶段本案长隆主题公园板块广州区域发展规划01广州大学城02往广州新城、南沙临海工业区03往花都航空城04亚运村05白云新城06广州都会区主要开发区域及产业集聚分布图07本案广州与珠三角城市带中期竞争优势功能近期特色启动功能企业目标及资源条件城市特质区位条件主流人口特质及消费需求长期基础复合功能同业竞争态势与市场空白产业发展及空间布局现代家庭型户外休闲消费及少儿游乐文化博览体验商务会议休闲区域零售商圈竞争、业态竞争、品牌竞争、区位竞争合作区域内消费空白：现代家居零售与文娱中心区域内外消费空白：现代家庭型户外休闲消费集成地同业竞争态势与消费空白考虑因素：可形成焦点效应，并带动消费既可满足区域内消费需求又可吸引区域外消费者以休闲娱乐消费为主导具备调整弹性长隆主题公园板块本案中期竞争优势功能近期特色启动功能企业目标及资源条件城市特质产业发展及空间布局同业竞争态势与市场空白区位条件主流人口特质及消费需求长期基础复合功能产业导入的必要性母城居住、传统商贸岭南民俗、基础教育生态居住、游憩、传统物流临空产业、生态农业居住、传统物流生态农业泛CBD、时尚业、体育中心、会展都市居住、高等教育、IT产业开发区现代制造业及相关物流近郊大盘、白宫白老虎、大排挡大南沙——临港现代制造产业、物流、湿地？（北部）番禺北部明显存在现代产业空白琶洲大学城创意产业（CreativeIndustries）——产品技术化、标准化、信息化的泛文化产业“蓝绿”经济——智慧和生态番禺北部主导功能发展趋势判断及