房地产行业市场前景及投资研究报告：债务重组，房企恢复经营.pdf

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房地产行业深度报告

债务重组后，房企如何恢复经营？2025年03月13日

增持（维持）

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投资要点

◼2025年房企债务重组或迎高峰，并呈现出一些共同特征。近年来，受市

场销售承压、房企财务杠杆过高等因素影响，房地产行业信用风险事件行业走势

有所增长，根据DMINews不完全统计，截至2025年1月16日，已有

至少80家房企发债主体发生债券逾期或债务管理事项。违约房企融资房地产沪深300

29%

受到一定影响，并进一步对未违约民营房企的融资造成拖累。随债权人24%

19%

对房地产公司偿债预期下修，我们预计2025年有望迎来房地产公司债14%

9%

务重组的高峰且呈现出以下的重组趋势和特征：1）境内债重组方案向4%

-1%

境外债重组方案靠拢，相较于境外债务重组，此前境内债务重组的方式-6%

-11%

较为单一，主要是通过债务整体打包的方式延后还款压力，并未压降债-16%

-21%

务规模。预计后续房企境内债务重组将参考境外债务重组思路，设置现2024/3/132024/7/122024/11/102025/3/11

金回购、股票经济收益权、交换为服务型信托等选项；2）削债幅度更

大；3）债务利息更低；4）展期时间更长。相关研究

◼债务重组有效缓解企业中短期现金流压力，助力保交楼工作顺利推进。《持续推动房地产市场止跌回稳，成

债务重组在一定程度上削减了债务规模并延长还款期限，但企业造血能交逐步回暖》

力尚未恢复，未来仍需履行偿债义务。我们认为市场暂时尚未形成对企

业信用修复及经营能力提升的预期，债务重组的作用主要在于缓解房地2025-03-11

产公司短期现金流压力，对推动行业融资修复的作用较为有限。随着境《周度成交改善，政治局会议再提稳

外债务重组方案的持续推进，部分房企逐步开展境内债务重组工作，进楼市》

一步优化现金流状况，叠加当前预售资金监管较为严格，房企的保交楼

2025-03-03

工作有望更为顺畅地推进。

◼多元化业务布局助力房企重回增长，REITs赋能房地产公司发展。我们

以日本大和房屋为研究案例，探究房企在行业收缩及面临信用风险冲击

后的经营修复路径。通过研究我们预计未来一段时间内，房企或仍需持

续计提减值，重整财务报表，以实现轻装上阵。房企短期可通过积极推

进债务重组与重整工作，提高削债比例、延长展期时间、降低票面利息，

有效缓解现金流压力，确保公司稳定经营。中长期多元化业务布局，寻

找新的业绩增长点，以大和房屋为例，公司的多元化思路为住宅业务向

商业和事业业务转型，重资产的销售模式向轻资产的运营管理模式和以

商业咨询