城市建筑密度标准.docxVIP

一、建筑密度定义

建筑密度?=（建筑基底面积总和÷用地面积）×100%

注：基底面积指建筑物首层外墙勒脚以上的外围水平投影面积，不含悬挑部分（如阳台、雨棚）。

二、国家标准（《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011）

用地类型

建筑密度上限

容积率范围

典型适用区域

居住用地（R）

≤30%

1.0-3.0

住宅小区、公寓

商业服务业（B）

≤50%

2.0-6.0

商场、写字楼、酒店

工业用地（M）

≤60%

0.8-2.5

工厂、仓储物流

公共服务设施（A）

≤40%

1.5-3.5

学校、医院、文化场馆

绿地与广场（G）

≤10%

≤0.2（仅附属建筑）

公园、广场、街头绿地

三、地方标准示例

1.北京市（《北京市城乡规划条例》配套文件）

核心区（二环内）：居住用地密度≤28%，历史保护区≤25%；

商业综合体：密度≤45%，需配建≥20%开放空间。

2.深圳市（《深圳市城市规划标准与准则》）

高层住宅区：密度≤25%（容积率可达4.5-6.0）；

新兴产业用地（M0）：密度≤50%，鼓励垂直工厂。

3.成都市（《成都市规划管理技术规定》）

TOD开发地块：地铁站500米内居住密度可放宽至35%；

特色商业街：密度≤55%，需保留传统街巷肌理。

四、密度控制的核心考量

消防安全

建筑间距≥消防通道要求（多层建筑6米，高层13米）；

高密度区域需增设消防扑救面（长≥1/4周长，宽≥10米）。

日照与通风

住宅需满足大寒日≥2小时日照（严寒地区≥3小时）；

并列建筑避免形成“风洞效应”。

生态平衡

绿地率下限：居住区≥30%，商业区≥20%；

雨水渗透：硬质铺装透水率≥70%（海绵城市要求）。

五、特殊情形处理

历史街区保护

如北京胡同、上海里弄，密度按原貌控制（通常≤20%），允许局部修缮加建。

地下空间开发

地下建筑不计入密度，但出入口、通风井等地面部分按30%计入。

奖励容积率机制

配建公共设施（如幼儿园、社区养老房）可突破密度上限5%-10%。

六、争议与趋势

高密度vs低密度争议

支持高密度：节约土地，促进公交导向发展（TOD）；

反对理由：加剧热岛效应，降低居住舒适度。

新型城市模式影响

15分钟生活圈：通过混合用地适度提高密度（如上海前滩规划密度35%）；

垂直城市：超高层综合体密度突破传统上限（如深圳平安金融中心密度达65%）。

七、查询与监督

规划公示

各地自然资源局官网公示地块规划条件（含密度、容积率）；

示例：上海市规划资源局“一网通办”平台提供地块指标查询。

违规举报

发现超密度建设，可向12345市民热线或属地城管部门投诉。

附：典型项目建筑密度对比

项目

用地性质

建筑密度

容积率

北京四合院保护区

居住

18%-22%

0.6-0.8

上海陆家嘴CBD

商业

48%

8.0

广州琶洲电商总部

商业/办公

42%

6.5

政策依据：

《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018

各地《城市规划管理技术规定》

《建筑设计防火规范》GB50016-2014

建议开发商在拿地前务必核实规划条件，避免因超密度设计导致方案返工。