某项目销售培训讲义.pptx

某项目销售培训讲义;;;;;;;;;长江路商业圈要打造成为以教育、文化、商业、住宅、物流为五大功能的商业园区。

木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设和物流园。

长江路的交通优势得天独厚，与干将路、三香路相连，北接北环，南接苏福路、宝带西路、绕城高速，毗邻苏州乐园、苏州高新开发区、明基医院，公交线路众多。

综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，少部分商业服务于区域内住宅社区。;;;苏州第一家综合性大型购物休闲广场――绿宝广场，其总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心LaPiazza、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼，将分期开发完成。目前已经营业的为一期，建筑总面积约140，000m2。

绿宝广场商业由开发公司统一规划专业招商运营，一期购物广场内严格规划有时尚品牌、品牌服饰、品牌餐饮、休闲娱乐等区域，从目前看整体情况较好。

一期营业部分引进了5000平米华润万家超市和6000平米泰华商场，其余为餐饮店、品牌店。其中品牌餐饮店铺主力面积在150-300平米，时尚品牌店铺主力面积在90-110平米。;狮山购物广场旨在高水平、高标准、高起点地进行规划建设，打造高新区城市形象中心。由AAI、BAU、EDAW和UN＋四家国际知名设计公司参与竞标。

该项目规划范围东至长江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹园路，总面积约26万m2。

建设包括住宅、大型shoppingmall、百货商厦、室内步行街、文艺中心（影城、书城、文化中心、图书馆等）、娱乐设施、餐饮、酒店（包括酒店式公寓）、写字楼、城市开放空间等。同时，做好轻轨站点和地下空间利用的完整结合，使得购物广场在城市功能服务、空间形态上成为中央商贸区的延续。;;市场木渎镇商业分析;路段;路段;路段;路段;路段;区域酒店式公寓市场分析;;;;;;;;;;;;;;金枫国际商铺的利好点;金枫国际Loft公寓利好点;;;;;;;;;;;;;;金枫国际是怎样的项目？;地块所的位置：

它地处竹园路与金枫路黄金路口，与华润万家金枫店近在咫尺，轻轨1号线竹园路站距项目也仅仅只步之遥。真可谓，占据了苏州西区的黄金走廊。

;用国际化的精神内涵提升建筑层次，以创新的多元化复合规划方式，把商业、酒店式公寓两种物业形态叠加。

将时尚商业、休闲娱乐、城市居住等诸多功能集于一体，无所不能的功能绽放，一站式青年时尚特区颠覆传统商业模式，试图在城市中打造一个真实现代后街生活。;金枫国际是怎样的项目？;商铺主力目标客户群特征透析：

有一定事业发展基础和经济实力，并在本区域和行业内有较高商业地位的私营业主；

有强烈投资意识或事业小有成就并有一定闲余资金的白领阶层，年龄大多在30－45岁之间为主；

他们有丰富的投资经验和独到的经营眼光，他们希望通过稳妥的投资，将兜里的积蓄变成流动的资本。

他们一般不受地域限制，更为看重地块、项目的商业地位和巨大的增值潜力、投资增值性强。

;公寓主力目标客户群特征透析：

这是一群有活力的年青人，年龄大多在25—35岁之间，以25—30岁

之间为主；

他们的月收入大多在2000—4000元之间；

他们大多刚参加工作，或刚刚结婚；

他们追求潮流，喜欢新鲜事物，对时尚玩意充满热情，在穿着打

扮上能够走在时尚的前沿。;我们的受众是什么样的？;我们的受众是什么样的？;所以，商业项目的受众是这样的;所以，公寓项目的受众是这样的;金枫国际是怎样的项目？;我们该怎样引导客户;我们该怎样引导客户;我们该怎样引导客户;我们该怎样引导客户;1.满足项目容积率，提升项目的总商业面积

2.实现商铺分割销售的可操作性

3.优化项目整体的人流动线

4.最大化项目整体商业价值的

5.实现商铺与公寓的和谐排布;原方案为集中式整铺商业，共建五层。

一层建筑面积：7201．9平方米,二层建筑面积:6469.6平方米,三至五层建筑面积全为6132.3平方米,中间有约1200平方米的中厅。;集中式商铺面积过大，总价高，相对购买人群少。

集中性商铺在今后的运营中各商家之间会相互影响，开发商牵扯的精力也较多。

大型商家多数以租赁形式入住，整层购买较少，销售上会有很大阻力。在开发商需快速回笼资金的情况下（出售形式），此种规划设计无法达到其需求。

一至三层商业价值较高，但四层以上出售的商业价值极低，商业面积利用率不高，回报率较低。

入口处直线设计，起不到吸引人气的作用。;设计成分割式店铺，面积基本在100-300平方米。好处：销售较容易，顾客选