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房地产泡沫的成因

房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚

拟经济膨胀的原因相

新建的楼盘

同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，

由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一

般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企

事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们

对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的

改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的

上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集

中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许

多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房

地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产柞抵押向银行借贷，

炒作房地产，使其价格狂涨。

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的

的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。

这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度

来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关

系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有

没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行

等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产•容易查

封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非

常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐

观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地

加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

危害

造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期

间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的

高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企

业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以

银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地

价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的

资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的

成本获得生产所必须的资金。

一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如

日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达

99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，

由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量

保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。

同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地

方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，

带来了深刻的社会问题。

导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定

的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；

建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向

银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，

房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成

为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。

一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的

倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面

临挤兑风险。

造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入

困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而

给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产

评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，

既降低了研究