历年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷和答案2004-2010.docx

?一、2004年房地产估价师房地产开发经营与管理试卷及答案

（一）单项选择题

1.房地产投资的优点不包括（）。

A.具有价值升值效应

B.可运用财务杠杆

C.个性差异小，易操作

D.能抵御通胀

答案：C

解析：房地产投资的个性差异较大，不易操作。

2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。

A.增量供给

B.存量供给

C.潜在供给

D.总量供给

答案：A

解析：房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，形成的是增量供给。

3.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

答案：B

解析：经济寿命是指对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间。

4.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

答案：B

解析：资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%=650÷1500×100%≈43.3%

5.银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A.137.5

B.410.2

C.432.2

D.452.2

答案：B

解析：按月等额还款额=100000×[6%÷12×(1+6%÷12)^120]÷[(1+6%÷12)^120-1]≈1110.21元；月还款常数为0.7%时的月还款额=100000×0.7%=700元；每月减少的月供负担=1110.21-700=410.21元

（二）多项选择题

1.房地产投资的风险主要体现在（）。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产管理的复杂性

E.投资项目的复杂性

答案：ABCD

解析：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性。

2.下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

答案：ABD

解析：房地产周期循环的供求平衡点不是长期均衡价格；在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是反向变动的。

3.下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。

A.资金时间价值是资金的增值特性使然

B.利率是资金时间价值的一种标志

C.从消费者角度看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E.资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

答案：ABCE

解析：不同时点上发生的现金流量不能直接比较，需要考虑资金时间价值进行换算。

4.房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。

A.当地社会经济情况

B.城市基础设施状况

C.土地使用制度

D.项目用地状况

E.当地的金融和税收政策

答案：ABCE

解析：项目用地状况属于房地产开发项目可行性研究中的项目用地评价内容。

5.下列关于房地产市场细分的表述中，正确的有（）。

A.房地产市场细分是依据消费者需求的差异性进行的

B.房地产市场细分的关键在于找到消费者需求的差异性

C.房地产市场细分的目的在于明确目标市场

D.房地产市场细分有利于发现新的市场机会

E.房地产市场