中国房地产专题：房企土地“收储”的难题与挑战.docx

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房企土地“收储”的难题与挑战

目录

一、2024年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需 3

1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储 3

2、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准 6

二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间 6

1、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县 6

2、2024年房企土地收储相对较少，2025年广东7城率先推进 7

3、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间 7

三、数家房企收储成功，加价回购还是现金补偿需斟酌 8

1、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发 8

2、越秀加价回购广州大干围地块，土地改性契合市场需求 9

3、金茂通过专项债资金收储，补偿金需要两年内方能拿到 9

四、总结：收储依然面临多重困难，良好初衷也要受市场检验 10

一、2024年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需

1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储

随着房地产市场的持续下行，房企销售长期低迷，伴随着早期开发项目的持续竣工，近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，2022年末全国累计的商品住宅待售面积约为56366万平米，2023年末增长至67295万平米，2024年末更是达到了75327万平米，同比继续增长了11.9%。

图：2022-2024年累计商品住宅待售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CRIC

与此同时，销售的不景气也直接影响到房企的土地投资和开发，根据国家统计局数据，2021年房企流动性危机爆发后，房企的土地购置面积开始出现断崖式的下跌，2021年就同比减少了15.4%至21590万平米，2022年更是直接腰斩至10042万平米。再加上新开工规模大幅减少，2023年新开工建面同比减少了20.5%至69669万平米，相较于2019

和2020年16亿平米的水平减少了近60%。因此近年来房企持有的待开发土地面积整体

增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。

图：2004-2023年房企土地购置及开发情况（单位：万平方米）

注：房企购置土地面积和待开发土地面积国家统计局没有2023年数据，因此缺失

数据来源：国家统计局、CRIC

大量的未售商品房和未开发土地严重影响了市场的供需平衡，增加了房企的资金压力，同时造成了大量的资源浪费。为了缓解这些问题，2024年5月以来中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房那个和闲置土地进行收储，以去行业库存，起到调节供需关系的作用。

在商品房方面，2024年5月17日央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，明确说明用于收购房企已建成未售新房用作配售型或配租型保障性住房，同日国务院和住建部表达了支持态度。“730”政治局会议上又明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，支持地方政府或由地方政府选定的地方国有平台公司、第三方公开收购房企手中符合条件的未售新房房源，最终将其用作配售型或配租型保障房。

表：2024年中央出台商品房收储相关表态及政策梳理

时间

发布机构

文件/会议

主要内容

2024/4/30

中共中央政治局

政治局会议

统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施

2024/5/17

央行

国务院政策例行吹风会

设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已

建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。

2024/5/17

国务院

国务院政策例行吹风会

支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商

品房，用作配售型或配租型保障性住房。

2024/5/17

住建部

全国切实做好保交房工作视

频会议

商品房库存较多城市，政府可以以需定购，酌情以

合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

2024/6/20

住建部

收购已建成存量商品房用作

保障性住房工作视频会议

明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存

量商品房用作保障性住房工作

2024/7/30

中共中央政治局

政治局会议

积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

2024/9/24

央行

国新办新闻发布会

3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例

将由60%提高至100%

2024/10/12

财政部

国新办新闻发布会

支持收购存量房，优化保障性住房供给，一方面用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消