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滨江格林小镇二期高层定位和推广建议书

第一部分市场分析

一、区域市场状况分析

由于金地佳景花园二期，益智地产开发的御景花园，同顺地产开发的亲水嘉园的规划或面市，本项目的周边（府新

街）的供应局面已经开始改变，本项目二期的介入也将面临这几个项目的强烈竞争。

区域市场内低档次的多层是主流产品，小高层及高层供应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。

但多层还是购房者的首选。

此前区域内缺乏小高层及高层类的产品，御景花园，亲水嘉园和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和亲水嘉

园，御景花园谁可以成为府新街的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。

附近楼盘规划多为多层，小高层，高层。产品同质化严重。尤其亲水嘉园的规划与本项目的规划基本相同。因此如

何在众多类比项目中脱颖而出就是我们要解决的问题。

目前周边的小高层及高层的均价在2400元/平米左右。明显高于该区域多层的销售均价，销售情况不是十分理想。

销售价格制定的策略存在一些问题。

整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在

300元/㎡左右，还跟不上阳泉市区市场的涨幅。

区域市调的项目

1、项目名称御景花园（益智地产开发）

位置体育场和平定二中之间

产品类型高层、多层

主力面积89—93㎡113——126㎡140㎡

单价范围1980－2300元/㎡（多层）高层2280元/㎡每层+40元

平均单价2150元/㎡多层

交房方式毛坯现房

优惠方式购房赠送热水器、厨具、柜式空调

项目规划情况分析

供应量：该项目规模较小

总建面积（㎡）

产品规划多层，高层

开盘时间一期2009年。

广告诉求重点：

诉求重点构筑品质豪宅共享名流生活紧临学校、体育场社区配套相对完善，交通便捷，购物方便。

2、项目名称亲水嘉园（同顺地产开发）

位置府新街东侧县政府斜对面

产品类型多层高层

主力户型77—94㎡101—120㎡124—132㎡

单价范围多层1650—1900元/㎡元/高层1850元/㎡起价1—5层每层加50元6层以上每层加100元

平均价格多层1800元/㎡高层2400元/㎡

交房方式毛坯现房

优惠方式一次性付款优惠5%购房前10名送燃气接口费

项目规划情况分析

供应量：项目规划体量一般共9栋楼其中6栋多层3栋高层

总建面积（㎡）50000

产品规划多层，小高层

诉求重点：

诉求重点亲水嘉园引领人居按揭门槛低，可满足不同消费人群需求区位优势享受顶级建筑风范

3、项目名称金地佳景花园（金地地产开发）

位置府新街西侧

产品类型多层

所剩面积118㎡130㎡

单价范围1790－2000元/㎡（多层）

平均单价1850元/㎡

交房方式毛坯现房

优惠方式无

项目规划情况分析

供应量：该项目体量较大

总建面积（㎡）

产品规划多层

开盘时间一期2008年。

广告诉求重点：

诉求重点魅力聚焦理想之城

结论

1、项目所在区域目前的价格比较稳定。

2、市场高层的供应量在逐步提高，价格定位明显比多层要高。

3、项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖而出。

4、其他有高层的竞争项目在入市后的产品、销售价格认可度，对于本项目的推出有很好的借鉴作用。

5、在诉求定位上竞争楼盘并没有非常创新的定位和概念提出。都是有开发商自行销售，销售水平和能力较差，且

推广的手法相当简单。

要点：要想主导高层的市场，就必须有迎合主流市场需求的产品类型、合理的户型配比和定价、符合平定房地产市

场的推广手法。

二、项目SWOT分析

优势(S)

1.小区占地面积较大，容易产品塑造；总体规划好，产品类型齐全顾及面多，满足不同客层的消费需求。

2.位于主干道口，出行方便，交通便捷。

3.开发商实力较强，开发经验丰富，拥有良好口碑。

4.户型以及面积搭配较为合理，小区环境塑造完美。

5.项目外立面美观，建筑质量优秀。

6.水景、主题广场设计增加项目的景观面，形成区域附近独特的优势。

7.项目比周边竞争项目的建筑密度要低很多。

劣势(W)

1.地段较偏属于城乡结合部，公交线路较少，随着城市发展会逐步改善。

2.周边配套较差，购物不便。

3.高层产品的接受度有待区域市场的考验，抗性较大。

4.产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。

5.区域乡土气息浓厚，消费