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长租公寓开发指引2018/11/27

目录CONTENTS物业选址要求物业属性要求物业配套设施要求开发人员操作指引

Part1物业选址要求

一.区域成熟区域：商务中心区、核心商业区、会展中心区、物贸交易中心、中高档（大型）居民住宅区预见性区域：行政规划新区、经济开发新区、自贸区等区域的核心位置。交通枢纽区：邻近机场、火车站、客运及高速公路枢纽区域二.物业类型（1）还建房小区（2）闲置的国有资产（3）园区规划配套用房（4）次级商圈二级路面背街商业楼（5）证件齐全、产权清晰、消防验收合格的开发商自持物业（6）经营不善的酒店、洗浴中心、家庭旅馆、会所、旧厂房改造?

三.面积集中式物业，独立整栋优先考虑，面积2500-10000平均可。客房建面在25-30平。四.租期10年起租，15-20年最佳。（如果对方投软硬装也可接受10年以下7年以上租期）五.配套及地理位置项目周边生活商业配套完善，交通便利，最好距离地铁站口1KM范围内，公交线路多出行便捷最佳六.物业硬件结构（1）采光良好、隔音良好，周围无KTV、酒吧等噪音过大场所（2）毛坯框架结构（3）局部有隔断或成品隔断好的房间（4）全暗房比应控制在5%-8%

整体包租轻资产托管品牌加盟收益合作分成七.合作方式

Part2物业属性要求

物业属性要求物业产权清晰，五证齐全。有产权证、国有土地土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、一次消防报验手续、竣工验收证明。违建、军产类物业暂不考虑。加建类项目可根据该项目实际情况，评估风险过后视具体情况而定。村集体物业必须由村委开具产权证明及同意转租证明。通过消防一次验收审批，产业园区类物业必须拿到相关市政规划及消防验收合格手续。如果是厂房改建，必须合法取得政府文件审批及消防证件等。首选物业类型商业服务、住宅。其他类型如：办公、工业、商业办公类物业需要考虑消防前置问题。

Part3物业配套设施要求

有固定的电动车停车位，汽车停车位视项目具体情况而定，如有最佳。物业排污纳入市政排污管网，水电对接市政相关单位。物业需配备独立使用电梯，每部客梯的面积不小于1500mm*1300mm。物业具备安装中央空调或者分体式空调或风管机、以及新风设备设施的条件；具备电信、联通等通讯网络设施接入条件公区面积不小于租赁面积的3%。物业配套设施要求

Part4开发人员操作指引

开发人员操作指引听1.项目基础信息（位置、面积、标的状况）2.权属及证件状况3.抵押状况4.初步报价5.水电计价情况看算报价1.项目整体外观及外立面状况2.项目所在区域及周边环境3.项目内部结构及消防设备设施4.电梯使用情况及供水、供电、排污管道及电缆位置5.项目相关权属文件及消防手续1.根据初步排房方案、市场数据及预估成本初测2.待各部门确定最终设计方案、投入成本、市场尽调后形成最终版测算数据1.第一轮报价可根据初测结果以较低的价格报给对方。2.第二轮报价可根据业主方在首轮报价还价基础上进行调整。3.第三轮报价可根据最终测算结果报与对方4........

一.关注要点关注要点及注意事项项目产权完整及消防手续合规是项目实行的前提条件初次现场踏勘需关注项目周围交通状况，如：地铁线路（距离最近地铁线路、站口直线距离；未来规划地铁线路通车时间、线路及就近地铁口距离。）、公交线路（公交车班次及通勤时间、公交车线路）租金价格、物业费价格、转让费、中介费税票问题。我方所谈一切对外报价均为含税价，除转让费、中介费外租金价格均为含税含物业价格，需提前告知业主。电动车、自行车停放区域，汽车停车位需提前咨询业主区域位置及个数。针对非商业、商服、住宅类物业，需要业主承诺消防托底。有关消防前置问题需征得业主认可要写到合同当中。水电计价是否对接市政，业主方有无加价行为。招牌位及店招位置区域确认。项目是否存在抵押状况需提前向业主方沟通。对于项目是否涉及拆迁问题需向业主方核实，后期需到相关单位做具体了解。

对于某些项目业主方没有产权证照的需提供其他四证已做产权权属证明，并搞清楚未办理产权手续的原因。对于某些项目的消防问题，如果没有相关的消防手续，必须要求对方出示相关政府直属单位针对该项目消防问题的相关文件，或者重大会议纪要。在没有得到公司授权确认的情况下禁止向业主回复确定的商务条款及任何所谓承诺。123654关于项目拆迁问题要以相关规划单位出具的相关文件为准。关于项目周边的市场价格，拓展人员提供给运营的价格数据必须是真实可靠有据可查的。项目所有手续除首次得到业主口头回复外，必须见到相关文件原件或者拿到复印件。有关项目抵押状况及产调问题除首次得到业主口头回复外，需后期亲自到相关部门或者政府机构官网进行核实。二.注意事项

01项目信息获取渠道02中介03社会人