亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则.docxVIP

?一、总则

（一）目的与依据

为规范亳州市住宅小区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《亳州市物业管理办法》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本实施细则。

（二）适用范围

本细则适用于亳州市行政区域内住宅小区物业服务收费及其监督管理活动。

本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。

（三）基本原则

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

二、物业服务收费定价形式

（一）政府指导价

1.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

2.物业服务企业在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，按照物业服务合同约定的服务标准，与业主协商确定具体的收费标准。

（二）市场调节价

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

三、物业服务收费标准

（一）物业服务等级标准

1.亳州市物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级，具体标准如下：

-一级标准：小区内绿化养护良好，植物生长旺盛，修剪及时整齐；环境卫生干净整洁，无卫生死角；公共秩序维护严格，24小时值班巡逻；设施设备维护及时，运行正常等。

-二级标准：绿化有一定养护，植物生长基本正常；环境卫生较好，有少量杂物；公共秩序维护有一定措施，定时巡逻；设施设备能正常运行，定期维护等。

-三级标准：绿化有简单养护，植物无明显病虫害；环境卫生基本达标，偶尔有垃圾堆积；公共秩序维护有基本巡逻制度；设施设备能维持正常使用，一般性维护等。

-四级标准：绿化养护一般，植物生长情况尚可；环境卫生有一定保持，存在少量不整洁情况；公共秩序维护基本能保障小区安全，巡逻有记录；设施设备能基本满足使用，有简单维护等。

2.各等级具体服务内容及标准按照亳州市相关规定执行。

（二）政府指导价收费标准

1.对应物业服务等级标准，制定政府指导价收费标准如下：

-一级物业服务标准，多层住宅（6层及以下，下同）每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元；高层住宅（7层及以上，下同）每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元。

-二级物业服务标准，多层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元；高层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元。

-三级物业服务标准，多层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元；高层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元。

-四级物业服务标准，多层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元；高层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元。

2.上述收费标准为基准价，允许上下浮动[X]%。具体收费标准由物业服务企业与业主在规定幅度内协商确定，并在物业服务合同中约定。

（三）市场调节价收费标准

实行市场调节价的物业服务收费，由业主和物业服务企业根据实际服务内容、服务质量、市场行情等因素，在物业服务合同中自行约定收费标准。但收费标准应当合理反映物业服务成本、市场供求状况和小区实际情况，不得过高或过低，损害业主或物业服务企业的合法权益。

四、物业服务收费的构成

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

五、物业服务收费的计费方式

物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。

（一）包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

在包干制下，物业服务企业按照与业主