苏州市物业服务收费管理实施细则.docxVIP

?一、总则

（一）目的与依据

为加强苏州市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本实施细则。

（二）适用范围

本细则适用于苏州市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理活动。

本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。

（三）基本原则

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

二、物业服务收费的定价形式

（一）政府指导价

1.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

2.物业服务企业在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，按照服务等级标准要求，结合物业项目情况，与业主协商确定具体的收费标准。

（二）市场调节价

1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

2.鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，促进物业服务质量的提高和价格的合理形成。

三、物业服务收费的构成

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

四、物业服务收费的计费方式

（一）包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

（二）酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

五、物业服务收费标准的制定与调整

（一）政府指导价标准制定

1.制定物业服务收费政府指导价标准，应当充分考虑物业服务等级标准、服务成本、物价指数、业主承受能力等因素。

2.物业服务等级标准由房地产行政主管部门会同价格主管部门根据国家和省有关规定，结合本市实际制定，并适时调整。

（二）政府指导价标准调整

1.当影响物业服务成本的主要因素发生较大变化时，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门适时调整物业服务收费政府指导价标准。

2.调整物业服务收费政府指导价标准，应当进行成本监审，广泛征求社会各方面意见，并按照规定程序进行。

（三）市场调节价标准确定与调整

1.实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业服务企业根据物业服务质量、服务成本、市场供求状况等因素协商确定。

2.物业服务合同履行期间，物业服务企业因服务成本变化要求调整收费标准的，应当在物业服务合同约定的期限届满前，与业主委员会协商，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的内容。双方协商一致的，应当签订补充协议；协商不一致的，按照原合同约定执行。

六、物业服务收费的具体规定

（一）普通住宅物业服务收费

1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的，应当按照政府指导价标准签订前期物业服务合同。

2.普通住宅前期物业服务收费标准应当在房屋销售前公示，并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定。

3.普通住宅物业服务收费可以采取包干制或者酬金制方式。采用酬金制方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计，并定期向业主公布。

（二）非普通住宅物业服务收费

非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

（三