保利-上林湾（沈阳）项目度推广策划方案.ppt

从上林赋到上林湾，从丁香湖到湾区物业，从独辟蹊径到独占熬头……上林湾，走过了不平凡的2007。2021，8个亿的销售任务既是挑战又是时机！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现品牌和价格的有效提升，是本次提案的核心内容。;第一局部：沈阳市房地产市场大势研判;本次提案要解决的问题：;PATT1

沈阳市房地产市场研判;一、2007年沈阳房地产市场回忆要点;2007年，沈阳市商品房批售面积为1607万平米，同比增长27.8%，其中商品住宅批售面积为1354万平米，同比增长27.8%。沈阳市全年供货有3个顶峰，分别是4月份春季房展会，9月份秋季房展会，11月份冬季房展会，6月份还有一个小型的夏季房展会。;2007年，沈阳市商品房销售面积为1303万平米，同比增长17.7%，商品住宅销售面积为1153万平米，同比增长17.2%，如以下图：;2007年沈阳商品房成交均价为3564元/平米，比2006年成交均价上涨了4.2%；商品住宅成交均价3382元/平米，比2006年成交均价上涨了5.0%，房价走势与增长率见以以下图：;从图中可以看出，沈阳房价总体上呈现稳步上涨的趋势，但增长速度比较缓慢，主要原因是沈阳市场整体上供需比较均衡。;二、2021年沈阳房地产市场审视与预测;从上表可以看出2005年5000元/平米以上住宅销售量为39.88万平米，2006年44.52万平米，2007年为59.32万平米，到今年末预计可以到达88万平米，借2021年奥运会及大盘、高档盘的集中上市，在需求拉上+本钱推动双重作用下，预计2021年5000元/平米以上住宅销售量将会到达110万平米。;预测三：在同质化比拼中强化企业品牌的竞争

在2021年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和效劳。市场越来越细分，精细化开展成为趋势。

预测四：沈阳房价上升大势已成，涨幅预测在5-10%范围内

家预测2021年之后的结婚人口比之前下降30%多且是突然下降，对房地产影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素。沈阳商品房均价维持在3000-4000元之间，稳中有升。

预测五：沈阳08年市场需求将仍以120平米以下中小户型为主

比重也会到达80%-90%，市场需求也将会不断增加。;篇章结语：;PATT2

沈阳保利品牌整合研究;首先，2021年??国品牌开发商在沈阳竞争新格局：;序号;土地面积;其次，自我检测来自沈阳必威体育精装版品牌调查问卷显示：;1、80%最认可开发商品牌是“万科〞，“碧桂园〞其次

2、2021最热点的区域是“沈北和浑南区域〞

3、2021受关注最多的产品类型54%是“大型社区〞

4、目前关注最多工程是“碧桂园〞，其次是“恒大绿洲、绿地工程〞

5、沈阳未来住宅交房标准趋势认为最多的是“全简装房〞，次之为“厨房精装房〞

6、72%认为未来三年沈阳房价将处于“涨势平缓〞的状态

7、房地产开发商的根本立足点首先应放在“增加诚信〞，其次“提高产品质量〞

8、认为沈阳高级住宅小区必备的条件最多是“优良的建筑品质〞、其次是“合理舒适的户型设计;9、在沈阳消费者心中，34%认为保利地产是具有“开发实力雄厚〞的企业，其次为“文化底蕴深厚〞

10、在保利所开发产品中，最感兴趣的产品是“上林湾〞，其实是“保利花园〞

11、超过60%以上的消费者是通过“户外广告、报纸广告〞的途径认知上林湾的

12、上林湾最能吸引消费者眼球是“企业开发品牌〞

13、在湾区物业的理解上，消费者理解最多的是“生活方式〞，其次是“滨水住宅〞

14、在消费者心中认为湾区生活具备的第一要素是“建筑形态的国际化〞，其次是“生活配套便利化〞;15、在消费者心中，上林湾首先是一个“有开发实力的社区〞，其次是“自然环境优美〞

16、在消费者心中，42%的客户普遍认为上林湾目前的销售价格“还可以〞

17、有62%的客户对上林湾的“区域环境〞不满意

18、有近70%的客户对丁香湖的印象是“位置偏远、区域改造百姓心理预期远〞;沈阳，正历经着一场前所未有的品牌剧烈竞争与洗牌，“上林湾〞肩负着提升公司品牌和传播品牌知名度和美誉度的使命，是标榜，更是旗帜。我们深知，只有依托强势的企业品牌，“上林湾〞才能走的更好，只有深化工程定位，“上林湾〞才能走的更远！;接下来，是我们该做些什么的时候了！;如何确定保利工程全年营销主线？;PATT3

2008年核心营销策略阐述;品牌宣传目的：提高沈阳保利品牌美誉度，促进全盘销售

品牌宣传对象：保利花园、百合、海棠、上林湾等新老业主和意向客户

品牌宣传策略：聚拢一个圈子〔保利所有业主〕

宣传一种文化〔保利生活宣言〕

分享一种人生〔保利共享方