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物业效劳概论

;个人简历

赵明，本科学历，高级讲师，国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人、国家首批注册物业管理师、济南市物业管理评标委员会专家、济南市物业管理协会法律专业委员会副主任委员、国家注册物业管理师考前辅导教师。

著作：

1、房地产概论〔主编〕中国劳动出版社2001年；

2、物业管理概论〔副主编〕北京大学出版社2021年；

3、物业管理实务〔副主编〕北京大学出版社2021年；;

第一局部我国物业管理的开展

历程及存在的主要问题;一、物业管理的含义及效劳内容

〔一〕物业管理的含义

?物业管理条例?明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。;(二)物业管理公共效劳的内容

1、房屋共用部位的维修、养护与管理；

2、房屋共有设施设备的维修、养护与管理；

3、物业管理区域内共有设施设备的维修、养护与管理；

4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理效劳；

5、物业区域内秩序维护、平安防范等事项的协助管理效劳；

6、物业装饰装修管理效劳；

7、物业档案资料的管理；

8、物业维修、更新、改造费用的账务管理。

公共效劳的特点：效劳的公共性；效劳内容须写入物业效劳合同。;二、我国物业管理的开展历程及其存在的主要问题

〔一〕我国物业管理的开展历程

物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的开展经历了三个阶段：

第一阶段，物业管理的萌芽阶段〔1981年--1993年〕

1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司-----深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。

物业管理产生的原因：一是商品住宅的出现，即市场推动；二是业主的需求。

这一阶段的特点：企业数量少，开展缓慢。;第二阶段：物业管理高速开展阶段〔1994年----2002年〕

物业管理高速开展的原因：一是住房制度改革，不少房管所转制为物业公司；二是机关、企事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转制为物业公司。;第三阶段，物业管理标准开展阶段〔2003年至今〕

标准开展的标志：

1、2003年6月，国务院公布?物业管理条例?〔2007年修改〕;

2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五次会议通过?中华人民共和国物权法?。

特点：

国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动物业管理行业的标准开展。;三、物业管理行业存在的主要问题

1、有关制度尚未落实；

2、局部物业效劳企业法律意识、合同意识、责任意识不强；

3、物业管理的责任边界不清；

4、局部物业效劳企业效劳理念不强；

5、物业效劳队伍参差不齐；

6、行业自律机制不健全，局部企业缺乏自律意识。;四、物业管理的开展趋势

〔一〕从宏观方面讲，继续依靠立法、行政力量推动行业开展

1、加强立法，创造一个公平、清晰的法制环境；

2、推动政府机关、企事业单位后勤改革，实行后勤管理社会化；

3、政府依法监管，创造一个有序、净化的市场环境。

〔二〕从企业自身来看，主要依靠专业化、标准化推动行业开展，搞好企业自身建设，打造企业核心产品，提高企业竞争力；自觉依法办事，标准管理，强化效劳意识，重视效劳质量，创立行业品牌或民族品牌。;

第二局部物业管理相关法律法规;一、我国的法律法规体系与效力

〔一〕我国的法律法规体系〔广义的体系〕

1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、根本法律和其他法律；

2、法规。法规包括行政法规和地方法规。行政法规由国务院公布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其较大城市的人民代表大会及其常务委员制定和公布；

3、规章。规章包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定和公布实施；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定和公布实施。;〔二〕法律法规的效力

法律效力最高；

行政法规的效力高于