贝壳-W公司研究报告：数智焕新房产交易，多元启航破界创赢.docx

目 录

贝壳：纵横交织，构建房产交易与居住服务领域最大互联网平台 7

公司简介 7

贝壳发展历程：从行业革新到多元化拓展 7

贝壳战略模式：构建“一体三翼”多元化业务模式 8

股权结构与管理层背景：链家元老，资历深厚 9

行业赛道：存量空间逐步打开，市占提升空间明显 10

行业从增量转向存量：二手住宅市场潜力浮现且空间巨大 10

中国存量房交易量测算 11

贝壳存量房业务空间测算 13

科技引领，赋能房地产中介新未来 14

线上线下融合，规模效应显著 14

数据洞察与AI应用引领居住服务新纪元 16

AI技术革新居住服务体验，降本增效 16

利用科技优势，打造现代家居装饰的新体验 17

房产经纪业务：领军地位持续强化 17

贝壳平台信息优势和交易优势充分，ACN网络效应带动规模效应 17

人店模式扩展边际增长潜力 18

存量房业务收入结构多元化，增长显著 19

新房业务打造能力，多手段保障风控安全 20

企业对标：业务覆盖全面，规模形成气候 21

成功打造第二曲线，积极探索行业新模式 23

家装家居协同效应显著，新零售与交付提升收入 23

贝壳引领租赁市场进入资管新时代，追求品质与效率的双重提升 25

贝好家“1+2”模式推动住宅开发服务，试水“以销定产” 26

企业对标 27

贝壳与国际同行的并跑与超越 29

全球房地产经纪商业模式多元化探索 29

房地产行业的边界拓展 31

房地产中介市场集中度提升 33

公司财务特点分析 34

贝壳业绩强劲反弹，净利润增速引领行业 34

公司资产负债率处于行业较低水平，应收款周转较快 36

公司资产回报率震荡上行，23年加大分红回馈股东 38

盈利预测和估值 39

盈利预测 39

8.2 估值 41

风险提示 41

财务报表分析和预测 42

图目录

图1 贝壳平台的主要组成部分及相互协同作用 7

图2 公司发展路线图 8

图3 贝壳四大业务线与九条事务线 8

图4 截至2024年2月贝壳控股有限公司股权结构与主要股东 9

图5 2019-2024年70个重点城市新房、二手住宅销售面积（万平）和占比（%）11

图6 18城二手住宅销售面积（万平） 11

图7 18城新建和二手住宅销售面积占比（%） 11

图8 未来二十年我国二手房需求仍有上行空间 12

图9 2019-2023年贝壳存量房交易量市占率 14

图10 ACN网络交易流程 15

图11 2019-2024年前三季度移动月活跃用户数量（万名） 15

图12 2019-2024年前三季度贝壳研发费用（百万元）及同比（%） 16

图13 贝壳平台生态系统 18

图14 2021-2024前三季度活跃门店、经纪人数量和人店比 19

图15 2018-2024前三季度店效、人效和GTV情况 19

图16 2019-2024年前三季度存量房业务佣金收入（亿元） 20

图17 2019-2024年前三季度存量房业务GTV（亿元） 20

图18 2019-2024年上半年贝壳1P模式佣金率和3P模式业务佣金率（%） 20

图19 2019-2024年前三季度新房业务净收入（亿元） 21

图20 2019-2024年前三季度新房业务GTV（亿元） 21

图21 2022-2024年二季度开发商预付的佣金和国企开发商佣金占总佣金的比例（%）

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图22 2018-2024年二季度新房业务应收账款周转天数（天） 21

图23 2019-2023年房多多平台闭环GMV与佣金GMV 22

图24 2019-2024年上半年房多多平台佣金收入与佣金费率 22

图25 2022年-2024年上半年我爱我家一二手业务GTV 22

图26 2019-2024年上半年我爱我家佣金收入及佣金费率 22

图27 2019年-2024年上半年易居企业经纪业务GTV 23

图28 2019-2024年上半年易居企业经纪业务收入 23

图29 2019年-2024年上半年世联行综合营销业务GTV 23

图30 2019-2024年上半年世联行综合营销业务收入及费率 23

图31 2022-2024年前三季度家装家居业务净收入（亿元） 24

图32 2022-2024年前三季度家装家居业务GTV（亿元） 24

图33 2022-2024年三季度家装家居业务平均施工周期（天） 24

图34 2021-2023年新兴业务及其他净收入（亿元） 25

图35 贝壳房屋租