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2025年酒店行业复苏展望：越秀房产基金营收承压与管理费减免策略

随着国内旅游市场加速回暖及国际航线恢复，2024年高端酒店业在一线城市呈现出肯定韧性。然而，在宏观经济波动影响下，商业地产运营商面临挑战，其中写字楼和酒店业态表现分化显著。以广州四季酒店为代表的高端品牌虽维持高入住率，但租金与客房价格承压，折射出行业转型期的简单态势。

一、经济下行压力下写字楼与酒店业态表现分化

2024年越秀房产基金整体营业收入为20.3亿元，同比下降2.7%，其中核心资产之一的酒店及服务式公寓收入削减至5.1亿元，降幅达5.2%。广州四季酒店作为旗下高端代表，全年营收同比下滑6.7%至3.9亿元，平均房价降至2136元/间/晚，较2023年下降4.6%，但仍高于疫情前水平（2022年为2074元）。与此同时，写字楼业态收入同比下降4.5%至11.5亿元，出租率从82.5%微降至81.7%，租金单价下滑3.9%。

二、越秀房产基金酒店业务收入下滑及应对策略分析

尽管经济环境对高端酒店需求造成冲击，但广州四季酒店通过提升运营效率保持了81.5%的入住率（同比上升1.6个百分点），显示出品牌竞争力。服务式公寓雅诗阁则实现0.5%的微增，全年营收1.2亿元。为缓解压力，越秀房产基金调整业态结构：批发商场收入增长12.1%，零售商场同比增长2.7%，部分抵消了酒店与写字楼的疲软表现。

三、管理费减免4000万背后的运营调整规律

面对行业周期性波动，越秀房托资产管理有限公司主动减免2024年下半年管理费4000万元，并方案将该笔费用延迟至2025年核算。这一举措直接减轻基金当期亏损压力——2024年除税后净亏损3.4亿元（同比扩大86倍），主要源于投资物业公允价值变动影响。此前三年，管理费支出均超1亿元，最高达2023年的1.7亿元，此次减免体现了管理层与投资者利益的深度绑定。

四、2025年高端酒店市场复苏预期与商业地产策略优化

展望将来，越秀房产基金估计国内利好政策将逐步提振企业需求，推动主要城市办公楼市场边际改善，但租金降幅有望缩窄。在酒店领域，随着外国人来华便利化措施落地及国际客流恢复，一线城市的高端酒店入住率或进一步提升。以广州为例，四季酒平均房价从1904元增至2074元的复苏路径，为行业供应了参考范式。

综上所述，越秀房产基金在宏观经济调整期呈现出韧性与敏捷性：通过业态多元化布局对冲风险，主动降本增效稳定投资者回报，并基于市场趋势预判优化资产配置策略。尽管短期内酒店与写字楼仍面临挑战，但2025年行业复苏预期叠加运营效率提升，或为商业地产运营商带来新增长空间。

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