房地产估价市场比较法房地产状况修正课件.pptx

工程造价专业群成功入选“双高”计划建设高水平专业群A档房地产估价主讲—赵凤市场比较法-房地产状况修正

2.5房地产状况调整计算房地产状况调整的含义：房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素。因为可比实例的房地产与估价对象的房地产之间必定存在一些差异，因此应进行房地产状况调整。即将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

2.房地产状况调整的内容区位状况调整的内容：包括繁华程度、交通便捷程度、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。权益状况调整的内容：土地使用年限、城市规划限制条件等因素实物状况调整的内容：对于土地来说，包括：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等；对于建筑物来说，包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等

3.房地产状况调整的思路与方法思路：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位、权益和实物等方面的其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。总之，如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况，则应对可比实例价格做减价调整，反之应做增价调整。

方法：主要有金额法、百分率法。通常采用百分率法。差额法的公式：可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整数额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

百分率法：＝可比实例在其房地产状况下的价格在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基数来确定。公式：可比实例在估价对象房地产状况下的价格×房地产状况调整系数0102

假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R%。高时，为＋R%；低时，为－R%。则：可比实例在其房地产状况下的价格×1＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R%可比实例在其房地产状况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R或1/(1±R%)或100/100±R是房地产状况调整系数。采用百分率修正房地产状况的具体方法有直接法和间接法。

（1）直接法直接法：以估价对象房地产状况为基准，（通常定为100），将可比实例房地产的各项因素与估价对象房地产的各项因素逐项进行比较、打分，然后将所得的分数转化为调整价格的比率。计算公式：可比实例在其房地产状况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格（）式中括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况下相对于估价对象房地产状况下的得分。

例题：1、有一可比实例成交价格为4480元/平方米，该可比实例在房地产区位、权益、实物等方面的综合得分为104（以估价对象房地产100分为基准），经过修正后，可比实例在估价对象房地产状况下的价格应为多少？

解：4480×100/104＝4307.69（元/平方米）

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