房地产估价郑晓俐48课件.pptx

房地产估价主讲—郑晓俐房地产经营与管理资源库

目录01/估价规范02/估价程序03/估价原则

最高最佳利用原则估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值量最大。估价原则

最高最佳利用原则（1）保持现状前提新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－新建筑物建造费用＜房地产现状价值问题4：有一房地产现状下其价值为3000元/m2,如果将其拆除重新建造，拆除费用为200元/m2，建造费用为2500元/m2，根据市场分析其新建房地产的价值为5500元/m2，请问该房地产是保持现状好还是重建好？估价原则

最高最佳利用原则（2）转换用途前提转换用途后房地产价值－转换用途费用＞转换用途前房地产价值问题5：有一位置较差的住宅房地产项目，现状下其价值为4000元/m2，如果将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收益分析计算得到其价值为8000元/m2，转换用途所需费用为2000元/m2，请问该房地产是保持现状好还是改变用途好？估价原则

最高最佳利用原则（3）装修改造前提装修改造后房地产价值－装修改造费用＞装修改造前房地产价值问题6：有一房地产现状价值为2500元/m2，如对其花费1200元/m2进行装修改造，根据市场分析其装修改造后价值为5000元/m2，请问该房地产应不应该装修改造？估价原则

替代原则估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。“货比三家”：估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等与估价对象相同或相当，且与估价对象同处于一供求范围内。估价原则

谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则，要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。估价原则

谨慎原则问题7：运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用()的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高估价原则

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