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商业地产信托违约的案例分析综述

目录

TOC\o1-2\h\u2218商业地产信托违约的案例分析综述 1

43101.1ZN信托公司房地产项目 2

279501.1.1项目概述 2

243801.1.2项目基本情况 2

7031.1.3信托计划情况 3

159731.1.4增信保障措施 5

80201.1.5项目出险 10

280461.1.6项目总结 10

270721.2N信托公司房地产项目 11

211821.2.1项目概述 11

21681.2.2项目基本情况 11

145551.2.3信托计划情况 12

20321.2.4增信措施 13

151401.2.5项目出险 17

155151.2.6项目总结 17

127171.3Z信托公司房地产项目 17

179221.3.1项目概况 17

201171.3.2项目基本情况 17

173041.3.3信托计划情况 18

230501.3.4增信措施 20

44061.3.5项目出险 22

110981.3.6项目总结 23

205781.4前期风险管理分析重点 23

121951.1.1项目成本和财务指标分析 23

278461.1.2项目SWOT分析 23

48281.1.3项目分析总结 24

321411.5案例分析总结 25

近期，房地产违约案例频发，越来越多的信托公司被爆出房地产信托计划违约的消息，在频繁违约现象的背后是信托公司对房地产项目缺乏准确的了解和判断，根据情况不同，选择强主体强项目、强主体弱项目和弱主体强项目三个房地产信托案例，从对项目基本情况、信托计划情况、增信措施到项目出险几个方面对三个案例进行分析，从而证明信托公司正是因为对信托计划前期风险管理不足导致最终信托计划产生了风险。

1.1ZN信托公司房地产项目

1.1.1项目概述

本项目属于强主体强项目的房地产信托计划，公司主体是大型多元化集团，资金实力雄厚，项目本身的区域位置优越，其一期、二期也获得了巨大成功。可以说，无论是公司主体还是项目本身都堪称优秀。信托公司也采用了严密的风险控制手段对项目进行监控。但是，即使如此优秀的公司和项目配上如此严密的风控措施依然出现了风险，最终导致信托计划提前结束。从中也可以看出商办业态的地产项目在处置过程中面临的困境。

1.1.2项目基本情况

J集团是一家涵盖建筑、交通、地产、传媒能源等领域的大型多元化民营集团，成立于2004年6月，注册资本20亿元，由A、B、C、D四人出资组建，占比分别为70%、14%、8%、8%。地产板块是J集团的重要组成部分，目前占集团营业收入的30%左右，JF股份有限公司（以下简称“JF股份”）是J集团房地产板块的上市公司平台。JF股份持有房地产项目开发公司（以下简称“项目公司”）100%股权，项目公司对位于B市的商业项目进行开发建设。上述主体的股权结构如图1.1所示。

图1.1股权结构图

该商业地产项目位于B市中心商业区，周边办公楼、高端商业云集，金融、保险、外贸行业分布于周边，整体办公和综合商业经营气氛浓厚。项目总占地面积7万平方米，总建筑面积35万平方米，共分三期开发：一、二期主要以住宅、商业办公楼、酒店式公寓为主要业态。三期规划建设为商业（1-5层）和办公（6-19）层，总建筑面积6万平方米。项目一、二期基本完成销售任务；三期正在进行桩基施工，项目“四证”齐全，满足银行和信托公司房地产项目贷款发放要求。

ZN信托与J集团在前期项目当中有过良好合作，所以，ZN信托希望能够围绕该商业地产项目三期继续合作。J集团在于ZN信托之前的合作互动中，十分认可后者的专业能力，双方经过多轮沟通，拿出了令各方满意的交易方案。

1.1.3信托计划情况

为了满足融资方提前变现项目部分净现值的需求，将项目未来所能获取的投资收益提前进行变现。同时，也为了能让ZN信托对本项目实行基金化的管控措施，增强对项目的控制力度，防范信用风险。最终，双方采用“股+债”的模式，ZN信托发布9.5亿元信托计划，信托计划期限两年零六个月，其中，5亿元用于向JF股份收购项目公司全部股权。剩余资金向项目公司发放信托贷款。同时，项目公司将其持有的商业地产项目三期土地以及JF股份下属公司所持有的花园城项目土地抵押给信托计划，土地评估价值合计为20.5亿元，按本金计算的抵押率为46%。

信托计划到期时由项目公司偿还信托贷款本息，JF股份同时以固定溢价回购信托计划持有的项目公司100%的股权。信托计划的主要还款来源为商业项目三期的销售回款和JF股份经营性现金流，融