房地产估价市场比较法课件.pptx

工程造价专业群成功入选“双高”计划建设高水平专业群A档

房地产估价

主讲—赵凤

市场比较法

思政课堂

第十四条:

1)选用比较法估价时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。

2)交易情况修正是指在将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将非正常成交价格修正为正常价格。

《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引》（试行）

思政课堂

第十四条:

3)区位状况调整的内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

4)实物状况调整的内容包括土地面积、形状、开发程度等土地实物状况调整和建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度等建筑物实物状况调整。

5)权益状况调整的内容包括规划条件、土地使用期限、用益物权设立情况、担保物权设立情况等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

，

《浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引》（试行）

五、市场比较法估价步骤

第四章市场比较法

§4-2可比实例的选择

一、搜集交易实例

（一）收集资料的范围

1、按类似房地产交易的频繁程度定

交易频繁

——小

交易较少

——大

2、按房地产的性质与类型定

住宅

——小

厂房

——大

第四章市场比较法

（二）收集资料的内容

1、交易双方情况及交易目的

2、交易实例房地产状况

土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……

建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……

3、成交价格、成交日期、付款方式

列表

第四章市场比较法

（三）收集资料的途径

1、查阅政府有关部门的房地产交易资料

2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息

3、扮装成欲购房地产的顾客

4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情

5、同行之间随时交流、互相提供行情资料

6、其他途径

第四章市场比较法

1、用途相同

2、结构类同

3、区域类似

4、规模相当

5、价格类型一致

6、时间接近

7、正常交易

8、数量足够

二、选取可比实例

——要求

0.5≤

≤2.0

1年

3~10

第四章市场比较法

三、建立价格可比基础

——五统一

（一）统一付款方式

将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值

例题

（二）统一采用单价

土地：土地单价、楼面地价

建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积

仓库：体积停车场：车位旅馆：床位

保龄球馆：球道码头：船泊网球场：球面

租赁住宅：每套单元的租赁价格

第四章市场比较法

（三）统一币种和货币单位

币种：人民币、美元……

单位：元、万元……

（四）统一面积内涵

建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率

使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率

（五）统一面积单位

平方米，公顷、亩、平方英尺、坪……

第四章市场比较法

三、建立价格可比基础

举例

第四章市场比较法

将实例A、B、C统一为以人民币表示的

每平方米建筑面积单价

A实例：建筑面积：200平方米

成交价格：160万元人民币

付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元

一年后付60万元，月利率0.5%

第四章市场比较法

举例

B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元

汇价为：1美元=8.27元人民币

付款方式：成交日首付10万美元，

余款向银行申请10年期抵押贷款

第四章市场比较法

举例

C实例：建筑面积：144平方米

套内建筑面积：108平方米

成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元

付款方式：成交日一次性付款

§4-3各项修正计算

一、交易情况修正

（一）修正目的

将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格

第四章市场比较法

工程造价专业群