房地产估价市场比较法92课件.pptx

工程造价专业群成功入选“双高”计划建设高水平专业群A档房地产估价主讲—赵凤市场比较法

3.4交易情况调整计算1.交易情况调整的含义由于要求对房地产评估的价格是客观合理的价格，而现实生活中，可比实例的成交价格有可能是非正常价格，如果属非正常价格，则应将可比实例的价格修正为正常价格，这样才能成为估价对象的参照依据。通常把这种调整称为交易情况调整。

2.造成成交价格偏差的因素有利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易受债权债务关系影响的交易

（6）交易税费非正常负担的交易在房地产交易中往往需要缴纳一定的税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照国家有关的规定，有些税费由买方来交纳，有些由卖方来交纳，有些由双方各负担一部分。在现实交易中，常常出现本由卖方交纳的税费却由买方交纳或本由买方交纳的却由卖方来交纳的情况。这些都属于非正常负担的交易。为了评估出客观合理的价格，就需要对这些非正常负担的交易进行调整。

（6）交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的调整公式：正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际得到的价格

例题：1、一宗房地产的正常成交价格为4800元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，则卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格是多少？解：卖方实际得到的价格＝4800－4800×7％＝4464（元/平方米）买方实际付出的价格＝4800＋4800×5％＝5040（元/平方米）

2、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常交易价格为多少？解：根据正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格，应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率得，正常成交价格＝卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）则，正常成交价格＝4650/（1－7％）＝5000（元/平方米）

工程造价专业群