房地产开发项目的地段选择过程就是一个项目管理过程课件.pptx

房地产开发项目的地段选择过程就是一个项目管理过程。

地段影响因素增值潜力可行性成本收益项目管理

地块的常见影响因素：一、认识开发项目地段的影响因素市场供需行情地块自然条件地块社会条件地块环境条件城市规划影响

（一）市场供需行情地块的好差，体现在需求上。需求大供给量少地块需求趋少地块价攀升，容易出手。投资商可以获得较高投资回报。是较好的投资地段。地块价格趋低。房地产投资回报相对较低。不是好的投资地段。

（二）地块的自然条件地块与市中心的距离地块的地质条件地形地势土地面积地块形状日照、风向地质灾害多雷区或非多雷区

是影响房地产投资的地段的主要因素之一。1.地块与区域中心的距离

1.地块与区域中心的距离地块接近区域中心，交通越方便，基础设施越完备，地价越高，越容易出手。距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长。竞争激烈，对投资者的资金要求严格。不易销售，地价越低。

高档社区的开发片区追求：居住环境身份价值体现社区文化氛围

影响地块价格的重要因素。原生地地质条件较好，地质承载力大，建设费用就省。2.地块的地质条件

影响到对地块的规划和布局。影响地块内的景观效果。影响到土地的利用效果。影响建设费用的高低。3.地形地势

3.地形地势地势低洼：地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划。地势较高：相对平坦的地块，越好规划，越出效果，越应作为好的投资地块看待。

4.土地面积大小相邻的地块准备开发高档社区的大盘，在其间不论该地块大小，都是好的投资地段。在繁华的市区，地块越大，则越是好的投资地块。最好开发的地块在50-100亩。影响土地的使用效果

对于处于市区，有门面需求的地块，临街面越长，越是好地块。影响土地的使用效果5.地块形状×对于紧邻高速路、铁路的地块，临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。

好影响：开发住宅片区，周边是高大建筑群，日照很少，则不是一个好的投资地段。6.日照坏影响：对于商业，在炎热的地区，日照少的街道积聚的行人多，人气旺，是一个好的投资地段。

上风地段——好的投资地段7.风向下风地段——差的投资地段多雷和雷击区——不好的投资地块少雷区——好的投资地块自然灾害频发区、多发区——不好的投资地段自然灾害少发区——好的投资地段

（三）地块的社会条件城市附近的基础设施状况地块周边的相临地块的土地属性开发楼盘的档次社会治安情况城市基础设施齐全的地块，开发后见效快，业主生活、出行便捷，这是好的投资地块。SUPERMARKETHOTEL

（三）地块的社会条件某地块靠近一大型高档住宅小区，则该开发地段是一个好的投资地段。地段附近靠一大型商场，且生意兴隆，顾客盈门的话，则该地段是一个好的投资地段。附近房产商情况对投资地段的影响：

（三）地块的社会条件某住宅规划用地附近有化工厂的话，则这块住宅用地不是一个好的投资地段。某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯，则该地段不是一个好的投资地段。附近房产商情况对投资地段的影响：

空气污染程度噪音大小绿化程度（四）地块的环境条件视角效果清洁程度

空气污染严重的地区，不是一个好的投资地段。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。（四）地块的环境条件

好的投资地块绿化程度好，生活环境好。靠近公园、绿地、森林。视角效果好。（四）地块的环境条件

（四）地块的环境条件视角效果包括：拟建小区的平面布局外立面效果园林绿化效果干净的地块：拟用地块给人舒适的感觉，人的感觉越好，越愿意投资，是好的投资地段。

土地用途容积率覆盖率（五）城市规划影响因素建筑高度交通道路

土地用途允许范围越大（五）城市规划影响因素越便于规划设计越便于投资收益好的投资地段土地用途改变的地块，是更好的投资地段。土地用途的改变，必定导致地块的升值。

（五）城市规划影响因素容积率小的地段，不易得到好的投资收益，不是好的投资地段。容积率大的地段，越容易取得好的投资收益，是好的投资地块。

允许建筑高度越高，拟建造的层数越多，建筑面积越大，越有利于投资收益。交通规划道路，越靠近地块，是一个好的投资地段。（五）城市规划影响因素