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租赁协议作用

【篇一:租赁协议起草中问题】

租赁协议起草中需注意问题

摘要:经过全方面而具体协议条款来补充法律、法规还未明确之处,对于扭转对承租方客观不利局面以及提升租赁市场整体化标准,含有现实性意义。

经过计划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终意向与沟通都将落实到纸面上——签署房屋租赁协议。在房屋租赁协议条款起草或修改中,广州律师拟从以下内容叙述须注意关键点,仅供参考。

多年来中国房地产市场高速发展,以及有产者对财产性收益短期性重视,客观上造成了对承租方不利局面。经过全方面而具体协议条款来补充法律、法规还未明确之处,对于扭转对承租方客观不利局面以及提升租赁市场整体化标准,含有现实性意义。

经过计划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终意向与沟通都将落实到纸面上——签署房屋租赁协议。在房屋租赁协议条款起草或修改中,广州律师拟从以下内容叙述须注意关键点,仅供参考。第一、租赁房产概况

租房子如同买东西,开口谈价之前肯定要了解这个东西基础情况,比如大小、颜色、功效等。租是什么,位置在哪里,面积有多大,这种方向性基础问题均系必需关注。结合出租方提供房屋产权证或在建四证,在租赁协议中以明确、客观文字进行描述,是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议有效路径。笔者结合以往执业经验认为以下方面应尤其注意:

1、房产地址

房屋产权证上记载房产所在地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容,应在租赁协议中一一列明。书写时应注

意同音字、近似字笔误,比如“汶水路”与“文水路”,“下城区”与“卞城区”。对于未完全完工房产,怎样正确获知其门牌号码？通常可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发“门牌号码登记证实书”,里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用,尤其应该注意实际楼层和租赁协议记载楼层是否一致,如有不一致,应该事先做好对应安排,避免因实际楼层和租赁协议记载楼层不一致而造成注册过程中障碍。

2、租赁面积

广州律师曾碰到很多用户在租赁协议所约定租赁面积一栏,并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”,仅统称面积是多少,这是不可取。因为当包含物业管理费、供暖费等费用时,常常以建筑面积作为计算基数。明确统计使用面积与建筑面积,将有效避免相关费用计付时发生争议。曾有一用户租用仓库,协议约定租赁面积1万平方米,但以后在使用时发觉,该仓库实际面积是1万零12平方米,也就是说,用户占了出租方12平方米廉价。站在用户角度来看,区区12平方米算什么,与1万平方米相比不足其零头;可是从出租方而言,该12平方米并没有计入协议约定面积,现在被承租方白白使用,实在不甘心。查阅协议,通篇并未对此进行约定。此时,出租方要求用户支付这多出来12平方米租金,用户果断反对,认为应严格根据协议约定租金实施,对此出租方不服而诉诸公堂。即使面积不符问题能够经过诉讼处理,不过此举耗时费力且增大成本支出。

所以,为预防出现协议约定面积与实际面积不符风险,提议借鉴商品房买卖协议司法解释相关要求,在租赁协议中做以下约定,以防患于未然:“若协议约定使用面积与实际使用面积不符,双方同意按以下约定处理:（1）面积误

差比绝对值在3%以内（含3%）,双方应继续推行本协议,包含但不限于租金条款,任一方不得据此请求解除本协议;（2）面积误差比绝对值超出3%,且双方同意继续推行本协议,若实际使用面积大于协议约定使用面积,大于部分所对应租金应按【】标准计算;若实际使用面积小于协议约定使用面积,小于部分所对应租金应按【】标准计算,如出租方已收取该部分租金,则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还;（3）面积误差比绝对值超出3%,且一方请求解除本协议,出租方除应返还小于部分所对应租金款项（标准参见本条项下第（2）款）,还应根据当年度实际月平均租金【】个月标准向承租方支付违约金。

3、房产位置及使用范围

相关房产位置以及使用范围,提议在作为附件计划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解,同时提议房产周围道路名称也具体标出,方便与房屋产权证记载位置相对应。其中,“使用范围”不仅仅指“房产面积”范围,同时还包含出租方同意提供给承租方使用通道、楼梯、隶属设施等,在图中明确标明,便于以后相邻关系有利处理,以及预防出租方以任何形式干预承租方经营管理。

第二、租赁房产使用用途

广州律师曾碰到不少用户通知,在租赁协议签署时不想约定房产使用用途,以达成以后随意使