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地产小知识：市保障性住房沿革

房地产市场上有诸多的住房类型名称，如商品房、安居房、福利房、准成

本房、全成本房、微利房、解困房、公有住房、房改房、保障性住房、政策性住

房、廉租房（廉租住房）、公租房（公共租赁住房）、经适房（经济适用住房）、

安居型商品房等。有些是国家层面的概念，有些是市特有的概念,有些概念之

间是包含与被包含的关系。

一、市早期（-1994年）的住房销售定价类型

1、准成本价=住房本体建造成本定价（住房本身的实际建筑造价,不计土地开

发、地租及小区开发配套费等费用）。采取准成本价销售的住房，对应的住房类型

为准成本价房。

2、全成本价=住房本身的实际建筑造价+小区配套设施费用+土地开发费用。

采取全成本价销售的住房，对应的住房类型为全成本房。

3、社会微利价=成本+控制利润（利润）+有关税费。采取社会微利价销

售的住房对应的住房类型为社会微利商品房。

4、商品价=成本+利润+有关费用（如、等），采取商品价的

住房，对应的住房类型为普品住房（也即我们现在所说的商品房）。

另外，除了上述几类定价类型以外，还有一种价，但事实上价是一个

相对概念，一般是基于某种定价基础上的价，比如在准成本价的基础上的

价格（所谓准成本价的价）就是率先开始售房时实行的一种售价政策。同

样还有基于全成本价的价，例如在准成本价过渡到全成本价的过程中实行过超

出限定的面积部分按全成本价的价计价（如按全成本价的七折计算）。

二、自年至1998年，实现了从带有保障性质的安居房向普品住房的过渡

住房率先从蛇口试点，市住房售价经历了从准成本价的价到

准成本价到全成本价到价再到商品价的过渡。

1、第一阶段:准成本价阶段—准成本房

以准成本价起步，此时国家尚需承担土地开发费用。

在准成本价阶段之前还是行过一段时间的准成本价的价购房的阶段。

年12月，蛇口工业区制定《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》，率

先迈出住房的第一步，提出职工可以本体造价（即“准成本价”）的价买

房（即以“价”买房，购房职工在住房本身的实际建筑造价的基础上购

房，无需支付住房建造的全部成本和土地开发费用等其他成本。）

2、第二阶段：全成本价阶段—全成本房（全成本商品房）

职工购租住房按全成本价计算，国家不亏不赚。

在准成本价阶段与全成本价阶段还是实行过一段时间在限定面积内按准成本价

售房，超出限定面积部分按全成本价的价或按全成本价售房的政策。

全成本房（全成本商品房）的注明了本证所记载的房地产，不得。

抵押（典当）出租须按有关规定办理。

3、第三阶段：价阶段（包含福利商品房和微利商品房）

职工按高于全成本的价购租住房，并逐步有的提高房价。此阶段的利

润可以理解为土地本身开始作价，或者土地本身仍不作价，而是为生活区的文、

教、卫、商业服务设施提供。

4、第四阶段：市场价阶段

职工按市场价