高层+洋房住宅建筑规划投标方案.pptxVIP

阳光城无锡市经开区吴都路项目方案设计

区位分析经开区：无锡价值高地本地块：板块次核心区域SITE太湖无锡市政府学校医院国家传感信息中心城市主干道城市次干道规划道路周边两公里内拥有学校、幼儿园、医院等众多基础设施，基础设施齐全，教育资源优厚。南侧为吴都路，西侧为华清大道，北侧为和畅路，东侧为规划路，四周道路环绕，交通便利。

交通分析吴都路和华清大道为城市的主干道，不可设置机动车出入口。入口26M12班幼儿园48M入口SITE禁止机动车出入口控制线入口24M54M

景观资源基地西侧为城市景观带，北侧为优质水景资源。12班幼儿园SITE本案地块市政绿地公园绿地禁止机动车出入口控制线

规划条件建设用地面积用地性质83457㎡居住用地住宅建筑≥9层，高度≤80米，其中沿华清大道住宅建筑高度18-26层建筑高度≤30%≥30%建筑密度绿地率2.0规划容积率规划计容面积12班幼儿园166914㎡15MSITE277M43M8M296M30M建筑高度限制18-26层

竞品分析观山名筑尚锦城观山名筑尚锦城容积率：1.90绿化率：45%占地面积：353142㎡建筑面积：670970㎡容积率：1.80绿化率：52%占地面积：375068㎡建筑面积：800000㎡中海珑玺朗诗太湖绿郡朗诗太湖绿郡中海珑玺容积率：2.20绿化率：40%占地面积：123154㎡建筑面积：270939㎡容积率：2.20绿化率：40%占地面积：135610㎡建筑面积：298342㎡

竞品分析尚锦城103户型116户型143户型3室2厅1卫1厨3室2厅1卫1厨观山名筑110户型122户型132户型3室2厅2卫1厨3室2厅1卫1厨

竞品分析朗诗太湖绿郡103户型120户型147户型3室2厅1卫1厨3室2厅2卫1厨中海珑玺109户型120户型139户型3+1室2厅1卫1厨3室2厅2卫1厨

强排测算不放弃任何一种可能

设计策略如何挖掘项目本身优势：价值最大化1、区位优势明显？价值高地次核心区域交通便利配套完善2、优质景观资源12班幼儿园1、精准定位西侧城市绿带北侧水景资源品质刚改+改善标杆劣势：SITE2、价值挖掘1、规划条件限制较多容积率2.0货值最大化同时兼顾品质规划限低9F沿华清大道18~26F3、突出重围规划破局+超品质示范区车行出入口在东北两侧

设计策略规范解读9F9F9+1F9+1F9F间距9F间距日照间距系数策略一D/H=1.31间距不变顶层跃层增加货值

设计策略规范解读10F10F9F9F9F间距9F间距策略二策略三间距不变底层架空提升品质间距不变增加货值有利日照PS:无锡架空层计容，架空层核心筒计容、计产权

设计策略地块剖析12班幼儿园7排9F~80m6排18~26F5排高层洋房

设计策略地块剖析高层4面宽洋房高层4面宽洋房

设计策略幼儿园日照高层+高层高层+小高层小高层+高层小高层+小高层

设计策略示范区融入景观的品质示范区高层售楼处幼儿园

设计策略下沉庭院用地面积8.3w平方米测算地库面积5.5w平方米下沉景观庭院提升空间品质下沉庭院约2w平方米

方案一

方案推演我们的目标和原则方案一洋房最大化提高货值，提升产品溢价Step1:洋房满铺Step2:补足差值（高层置换洋房）洋房9~10F4面宽140高层26~27F3.5面宽120高层面积59280㎡洋房面积91840㎡差值11880㎡高层面积77580㎡洋房面积73860㎡洋房顶跃面积11560㎡2.5面宽边厅1203.5面宽105

方案推演我们的目标和原则方案一洋房最大化提高货值，提升产品溢价Step3:品质提升（高层T3变T4）Step4：总图提升侧厅120侧厅120洋房9~10F4面宽140高层26~27F3.5面宽120高层面积89149㎡入口及洋房区域首层架空形成中心景观2.5面宽边厅120洋房面积63616㎡洋房顶跃面积10337㎡高品质示范区3.5面宽105

空间规划景观侧厅示范区高层区高层区景观侧厅洋房区

空间规划

景观体系

立面选型

立面选型

立面选型

示范区

示范区

单位总平面图用地面积总建筑面积计容建筑面积可售计容面积高层83457221244166914163302.689149平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米洋房73953.6200其中商业不可售计容面积卫生服务居家养老物业用房居委会361115035090050046099160平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米其中其中文化活动其中配电房公厕消防控制门卫垃圾房1004060不计容建筑面积人防车库543301770036631平方米平方米平方米其中非人防车库可售比容积率建筑密度绿地率户数73.81%2.020.01%30.00%1286782户户户高层洋房其中504机动