营改增后房地产业增值税税收风险研究.doc

“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

房地产业营改增有利于通畅增值税抵扣链条、降低企业负担。但因为增值税核实远比营业税复杂,房地产企业可能存在很多增值税涉税风险,所以有必需梳理分析房地产行业增值税涉税风险,建立相对应风险提醒指标,以强化对房地产业税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业,是指开发、管理、交易房地产整合性行业,房地产行业含有以下特点:

（一）经营业务复杂,往来对象多。除开发土地和房屋外,房地产企业还要完善对应基础和配套服务设施,覆盖了从征地、计划、建造、出售到后期服务全部步骤,业务内容复杂多样,包含对象广泛多变,给企业进项取得和销项核实带来极大挑战。

（二）开发周期长,投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置赔偿、建筑施工、配套工程等数个阶段,要连续几年才能完成,且每个阶段都需要大量人力财力,必需要有源源不停资金投入。

（三）资产负债率高,依靠银行。房地产项目投资大,资金占用时间长,依靠本身资金远无法满足投资需求,而一部分房地产开发企业因不够条件上市,只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大,成本也相对较高。

（四）政策改变快,经营风险大。多年来,国家对房地产市场宏观调控频频推出,一定程度上影响了企业计划和决议。同时,房地产业资金链长、收益期长,一旦计划不周全、决议不正确资金运转不畅,可能会造成产品堆积,造成企业生产无认为继。

二、房地产业面临涉税风险

（一）销售收入方面

1.销售产品收入账务处理不规范。如取得销售款不按要求入账,而是有意留在销售部门;对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项,未计入收入;借手续费、集资费、代收款项等名义向购置者收取多种性质价外收费,以及用户放弃购房定金、没收违约确保金等收入未纳入缴税收入;对外出租房屋商铺,不如实按收取租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款处理不规范。如经过预售方法销售正在开发建设产品,取得款项未如实申报缴纳增值税;开发建设完成产品后,仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户;以按揭等方法销售开发产品,在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税,或是记入“短期借款”账户,隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、“以房抵债”等销售方法在房地产开发企业并不少见,往往使得房地产企业未立刻确定销售收入,从而造成未立刻缴纳或少缴纳增值税。

（二）进项抵扣方面

1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目,老项目和新项目混杂,可能存在简易计税老项目进项税纳入新项目抵扣;公共配套设施中像物业楼等自建自用不动产,进项税金与商品房无法区分,可能多抵扣进项税额;出租未售出商品房,未将产品转入固定资产并做进项转出,造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下,经过虚假单独协议,虚开钢筋、砂石等原材料专用发票来认证抵扣进项税;接收关联关系企业提供原材料或工程服务,有意抬高材料价格或是工程费用,从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来风险。房地产业建筑工人工资、安置赔偿费用,自小规模纳税人那里购置材料以及企业自制砖瓦石灰等,是无法取得增值税专用发票,所以无法进项进项税抵扣;采取“甲供材”模式等支付施工单位费用,在开发阶段支付给批报建费、拆迁管理费等,不能抵扣进项税,可能造成企业少报收入或多抵进项风险。

三、房地产业增值税风险分析指标

（一）行业增值税税负指标

增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值,假如二者偏差值较大则可能企业会存在有意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。

（二）进项指标

工程完工后,结合第三方涉税数据,将企业认证抵扣进项与施工协议、标书及预决算汇报进行对比,分析企业是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理风险。

1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料情况,与同类产品平均用量和成本进行对比,对用量过大、价格过高建筑材料需深入分析,查看是否有多抵扣进项税问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用,与同行业同类型平均费用标准,以及企业预算汇报等进行对比,看看企业工程及辅助工程费用是否合适。3.分析企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额,对比同类开发产品平均标准,如超出标准较多且无合理理由,经过企业及相关资料核实业务真实性,分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择