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一级土地开发

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深圳市福田房地产有限公司

2011-5-9

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一、综述

二、土地一级开发定义

三、土地一级开发项目的流程

四、土地一级开发模式

五、核心观点

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一、综述

根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”

专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，

中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的

土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示，2010年中国土地

出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。而

2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土

地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。

目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承

包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承

包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级

开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率

不高并不受开发企业的欢迎。

利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。

土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采

取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或

者5:5的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达

85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模

式。

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一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更

大，周期更长，风险更高。不过仍然有不少房地产公司会选择这种模

式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产

二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。

二、土地一级开发定义

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范

围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、

拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围

内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条

件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按

照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，

由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施

和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行

为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当

地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结

果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城

市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理

和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

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三、土地一级开发项目的流程

（一）土地储备开发项目的要求

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规

划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国

有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

（二）土地一级开发的程序

1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部

门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地

储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包

括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、

备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、

规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项

目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建