-合肥濉溪路和嘉国际广场写字楼营销.ppt

1BUSINESSSTANDARDSAILING

商·标·起航合肥濉溪路写字楼工程营销执行报告**地产2007.8

2报告结构目标梳理与问题界定市场研究与整体战略营销战略与策略体系

3目标梳理与问题界定客户目标市场环境本体条件问题界定

4和嘉集团期望通过此工程实现多层次的目标企业层面成为市场中高形象的明星工程，为后续拿地方案与政府建立良好关系工程层面实现较好的市场收益，保证资金回笼的平安性。

5目标梳理与问题界定客户目标市场环境本体条件问题界定

6合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖工程尚未出现2000年以前老式办公楼一批形象落后的低档次办公楼合肥写字楼市场开展历程2000年左右大型国企高档办公楼邮电大厦金城大厦润安大厦2003-04年写字楼市场化起步财富广场一期美地阳光大厦仁和大厦天徽大厦2005年—今写字楼市场化开展期财富广场二期CBD中央广场徽商国际大厦香港广场中环国际广场新都会·环球广场圣大国际广场逐渐被市场淘汰局部进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主写字楼开发被市场看好，供给量放大，市场快速开展，产品开始细分写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、效劳、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。邮电大厦、金城大厦等传统领袖工程逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。

7合肥写字楼集中分布区域主要分布四个区域：北一环片区长江路片区美菱大道沿线政务区北一环片区政务区美菱大道长江路片区

8市场环境北一环片区——沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、

高端写字楼较集中商务区。交通便利办公物业品质优异核心驱动力未来开展趋势租金：30-55元/m2/月售价：4200-5700元/m2租金/售价后续供给量较多；租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；片区分析

9核心驱动力未来开展趋势租金/售价租售状况片区分析长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域。本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显租金：20—60元/m2/月售价：4000—5500元/m2本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘，未来几年的供给量变化不大本区写字楼供给接近饱和程度，不是合肥未来几年写字楼的增长点出租率在85％以上百大CBD市场环境

10核心驱动力未来开展趋势租金/售价租售状况片区分析美菱大道片区—沿美菱大道展布，工程较老，聚集合肥当地企业。交通方便物业价格相对较低产业结构稳定租金：20—45元/m2/月本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本工程的可比性很低，不做具体分析。本区写字楼未来规划较少出租率在80％以上国际商务中心市场环境

11核心驱动力未来开展趋势租金/售价租售状况片区分析政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的开展，但要

形成气候尚需一段时间未来规划价格较低工程新租金：20—40元/m2/月售价：3500-4700元/m2涌现出新城国际、绿地蓝海等工程，但区位竞争优势不大政府大力开发，但认知度不够，成熟期将较长出租率在80％以上绿地蓝海新城国际市场环境

12写字楼硬伤1大堂小、挑上下、形象不佳名称大堂面积大堂高度金城大厦1005香港广场1509置地广场20014财富广场2005百大CBD1006邮电大厦120020

13写字楼硬伤2停车位严重缺乏市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环

国际、财富广场等知名工程，停车位严重缺乏。交通组织也不合理，客户停车出入需要很长时间。

但也有新的工程正在弥补这点缺陷，比方香港广场设置了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准〔100平方米/0.5车位〕

14写字楼硬伤3物业管理公司档次较低物业管理主要是开展商或本地物业管理公司物业管理仅限于简单的保安和保洁效劳物业物业管理公司百大CBD安徽华安物业管理有限责任公司（原为深圳鹏基物业）置地广场安徽信联物业发展有限公司金城大厦宇鹏物业管理公司金色地带第一太平戴维斯（顾问）香港广场全球知名品牌L.J.HOOKER统一经营和管理一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司

15写字楼硬伤4电梯数量少，效劳面积过大甲级写字楼电梯单部效劳面积——通常在5000~6000平方米/部名称建筑面积电梯品牌/数量单部服务面积百大CBD13.6万㎡5*2部电梯(包括商场)13600置地广场5.523万㎡7部7890中环国际6万㎡4部三菱电梯，其中两部为观光电梯。15000财富广场一期6万㎡4部15000邮电大厦4.