尺度地产-南阳盛世营销推广方案.ppt

南阳盛世营销推广方案;一、市场分析;一、市场分析;;成都市各区域地产市场开展特征;07年上半年住宅市场供给总量;2007年1-7月房地产开发用地供地情况表;城南副中心区域;;各区域工程规模比照;各区域供给产品物业形态;各区域工程容积率比照;各区域供给产品的面积配比;总结：城南副中心区域供给产品面积段分布最广三房户型仍然是各区域主力产品，除华阳老城区外，80平米以下户型供给占比都较低，供给量缺乏华阳老城区土地供给量低，推售工程有限，虽然80平米以下小面积段产品供给占比较大，但仍然难以形成规模化集中供给

对本案指导：整个城南小面积段产品〔80平米以下，套一，小套二〕供给总体有限，

仍以三房为主流供给产品，本案所在老城区虽然单个工程小面积段产品占比较高，

但受单体体量所限，也不能形成集中供给，但是从各工程小面积产品去化度了解得悉，

小面积产品的优先去化度仍然最高，因此占本案接近50%的小面积段产品，将会被市场积累的需求迅速消化。;各区域供给产品供给量分析;各区域供给产品价格比照;各区域各种户型价格比照;各区域目标客户群分析;2007年城南住宅宏观市场总结;二、项目定位;;;Strength优势

片区优势：地处华阳老城区，生活气氛浓重；配套成熟

地段优势：交通方便

区域优势：城市开展大区位优势

规模优势：规模体量优势、标杆优势

景观优势：产品水景景观、人文景观丰富；;客户类别;结论：

管理层——对舒适度要求较高，舒适型套三\套四及洋房是其主要需求

普通职员——注重性价比，套二、小套三是其主要需求;;本案营销战略——挑战者;确立工程挑战者地位的四个角度;综合评价及开展战略;定位思考的圆点1——卖点再梳理;形象思考的圆点2——对抗竞争市场;工程市场定位;三、价格定位;

价格是工程开发中最核心的本质，它的制定需参考诸多因素，如位置、交通、配套、规模、自然环境、视野、户型特色、外型、内装修、物业管理、开展商品牌、工程进度、营销策略等各方面。成都市今年房地产在新特区的引领下大势良好，城南区域未来开展升值潜力大，本工程地处华阳老城区，周边环境品质差的形象将会影响到置业者的选择、本工程1期资金回笼需为安置房资金奠定根底，因此，在保证资金的迅速回笼，价格定位方面，片区的平均价位是一个回避风险、加速资金套现、聚居人气的方法

由于工程为分期开发，由此，尺度代理认为一期目标均价：￥4,500-5,000/㎡

待工程小区配套、工程形象逐步完善，积累一定人气，以及后期规划的整体提升

后，根据当时的市场状况，价格可适当攀升。;本工程易分期开发，分期销售，降低开展商资金风险。

一期价格策略上采取低开高走的策略。一期产品定位中档，低价入市，

以总价低、户型功能齐全的优势吸引受众，形成市场热点。

采取这种形式，也便于销售初期积聚人气，借城南的片区优势，

使之成为市场焦点，扩大影响，树立市场形象后，价格随之逐步走高。

■价目表价格保持不变，通过折扣的变化实现对价格的调整；

■对不同的付款方式给予不同的优惠折扣，实现价格对付款方式的引导；

■提供优惠、有吸引力的付款方式，扩大客户层面，降低购房门槛；

【详细价格战略将在销售准备阶段专案另呈。】;

此主题可借鉴广州“奥林匹克花园〞的健康运动主题，明年是08奥运会并将之生动化、趣

味化。据调查，一般住宅小区的园林设施使用最多的是区内的老人和小孩，其他家庭

成员使用率不高。为此，可以在园区内设计一些这些人有兴趣并热衷参与的体育项

目，或是一家大小都能参与其中的活动。例如，立体象棋。将棋盘、棋子放大到庭院

里，下棋者一反静坐对弈的传统，在如庭院般大棋盘上，抱或推如半人高的象形棋子

进退，使对弈这一古老活动充满了现代感，趣味性。;球池;;水岸感受;会所的主题概念;会所水的概念;会所书吧;情景样板房——大师手笔设计;样板间示意图片;商业示意图片;西餐厅;四、营销建议;整体品牌和顾客关系行销;确立市场挑战者的成功路径;活动内容：

工程介绍

活动表演;节点大型活动制造轰动效应;水晶工艺;模型

完成时间：2021.3月

所有模型不要设置玻璃罩，要给人以亲和感，有置身于其中的联想或者展示效果独特。所有模型与人接触面没有椤角。

工程规划模型：与区域规划紧密联系，在形式上可以多样化，如将规模模型置于玻璃地面下，给人以置身其中的感觉。

户型单体模型：突出户型的舒适度，给人以联想，且与室外景观联系，注重灯光配合。

景观模型：园林景观的可参与性与闲趣重点表现，将水景做成活水、配合灯光、声音展示。

建筑单模型：与工程规划、景观融合，以情景的模式展示。;推广建议——物业管理方面;类型;五、推广定位;地产品牌整合传播组合;1、一定要全面控制市场；虽然我们的现场展示，产品具体细节还没有出来，但我们一定需要尽早控制，最