蓝美策动沈阳大潘前期营销报告.ppt

约克新郡;目录;市场对本案开发影响;城市开展进程和宏观经济;城市开展进程和宏观经济;商品房销售量增幅较快

2007年1—12月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销售面积1303.24万平方米，商品住宅销售面积1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长17.71％和17.20％。说明2007年沈阳市商品房及商品住宅销售状况相比于2006年同期更加旺盛。;商品房销售量增幅较快

2007年房地产市场交易活泼的主要原因：

一是经济快速开展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力；

二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。

三是沈阳市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。;;商品房批准入市量大幅度增长

2007年，批准入市商品房面积1607.37万平，其中商品住宅1339.88万平，根本上与开发建设保持了同步增长的势头。商品住宅供给量有所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供给量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步表达。另外，商品住宅批准入市面积占总量的83.36％，说明目前沈阳市商品房供给市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。

;;2007年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表;商品住宅市场良性增长

从2007年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导，销售量与销售额继续保持两位数的增长，而商业局部虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。;沈阳价格走势

沈阳的房价近年来一直呈上升趋势，2004—2007年保持了一个稳定的增长幅度，在5%左右，2007年下半年，增长幅度有所加快。2007年的价格走势可以概括为曲折式上升，从年初开始每三个月左右为一个周期，价格整体上依然保持上升的趋势。;大品牌开发商的涌入将提升整体房地产品质

产品品质优少劣多，品牌上升空间巨大，但07年市场华润、首创、金地、碧桂园、恒大等外地知名开发商云集沈阳产品必然有革命性创新

在沈阳市房地产市场中，除万科大型品牌开发商外，其他开发商的产品都比较粗旷，缺少内涵与品质感，在很大程度上，有待于强化、完善。因此，本工程在建设中，必将倾全力打造品牌形象，注重产品功能、品质及人居环境，将产品表现的淋漓尽致，为沈城人民再造人居新典范。;大盘争霸的时代

小规模开发模式?中等规模开发?大盘时代

大盘的本质是以人为本的中心思想，是大社区、大配套、大市政、大交通的集合。对于沈阳的城市建设而言，大盘的操作让土地资源得到整合，从而推动区域的迅速开展。对于行业而言，大盘是行业走向成熟的表现。对于居住者来讲，大盘改变了原有的居住状态，勾画出全新的生活内容。正是有了这些独具创新意义的大盘，房地产才如同魔法师手中的魔杖，点化出绚烂多彩的城市风景。;近郊大盘成为未来成交热点区域

随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速开展，加大了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，而周边区域又有大量相对廉价的土地供给，外来的大开发商集中在沈阳远郊拿地，经过一定的建设周期，相应的商品房供给也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。;私家车保有量剧增，支持住宅郊区化开展

国家统计局辽宁调查总队调查显示，截至2005年底，辽宁省拥有72.3万辆私人汽车，也就是说，大约每60人就拥有一辆私家车。2006年以来，辽宁省私家车的购置数量仍在持续增长，沈阳市的私家车总量已经居辽宁省各城市之首。城市私家车辆的持续增多，其实就已经在暗示我们，大规模的扩城运动将持续进行。;2007年沈阳市商品房销售用途结构表

;城市开展进程和宏观经济;低容积率、低密度楼盘增多

根据2007年土地公示和成交情况来看，市中心住宅土地供给减少，未来大型住宅工程将集中在二、三环。2007年成交1116万平米土地。位列三甲的分别是沈北新区385万平米，浑南新区142万平米，于洪区128万平米；以上成交数据可以看出，二环以外已经成为沈阳土地成交的主要阵地，尤其是南北〔南：大浑南地区地区、北：沈北新区〕两大空间土地成交占到全部成交总量的47.2%。2021年低容积率、低密度的工程将增多。;父母乔迁

80年代生人，已经陆续进入结婚年龄，由于这一阶段是我国一个人口顶峰期，对婚房的刚性需求会持续一段很长的时间。而由于这一代独生子女的父母年龄在45—55岁，赶上了中国社会的改革和变动期，使得他们中的大局部人处于“哑铃型〞社会结构中间小的那一局部，无力为子女的婚房提供更多的资助，只能选择远郊性价比较更高的工程。;普通住宅市场成交量