物业管理实务考试要点.docx

?##一、物业及物业管理概述

（一）物业的概念与分类

1.物业的概念

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。它既包括住宅、商业用房、写字楼等建筑物，也涵盖了附属的配套设施，如给排水系统、供电系统、消防设施、电梯等，以及相关的场地，如小区内的绿化用地、停车场等。

2.物业的分类

-居住物业：常见的有住宅小区、公寓等，主要为居民提供居住场所，注重环境的舒适性、安全性和配套设施的完善性。

-商业物业：包括商场、购物中心、写字楼等，其特点是人员流动量大，对物业管理的服务品质、设施维护和安全保障要求较高，以满足商业运营的需求。

-工业物业：如工厂、仓库等，重点在于满足生产经营活动的需求，包括场地的合理规划、设备的维护保养以及物流运输的顺畅等。

-其他用途物业：如学校、医院、体育场馆等，各自具有独特的使用功能和管理要求，需要根据不同的特点提供专业化的物业管理服务。

（二）物业管理的定义与内涵

1.物业管理的定义

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2.物业管理的内涵

-服务对象：主要是业主，同时也兼顾物业使用人的需求。

-服务内容：涵盖了物业的多个方面，包括房屋建筑及其附属设施设备的维护保养、环境卫生清洁、绿化养护、安全保卫、车辆管理、设施设备的运行管理等。

-服务性质：是一种有偿的服务活动，通过收取物业费来维持物业服务企业的运营和提供相应的服务。

-服务目标：旨在为业主和物业使用人创造一个安全、舒适、整洁、便捷的生活和工作环境，实现物业的保值增值。

（三）物业管理的基本环节

1.物业管理的早期介入

-概念：早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业项目的规划设计、施工建设等过程，从物业管理的角度提出意见和建议，以优化物业的设计和功能布局，为后续的物业管理工作奠定良好基础。

-主要工作内容：参与项目规划设计的讨论，对建筑物的选址、功能布局、配套设施等方面提出专业性意见；协助建设单位监督施工质量，参与隐蔽工程的验收等；了解物业的建筑结构、设备设施等情况，为日后的管理制定合理的方案。

2.物业的承接查验

-概念：承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，以确保其符合相关标准和合同要求，具备正常使用功能。

-主要工作内容：对物业的各类建筑、设施设备进行详细检查，包括房屋的结构、外观、给排水系统、供电系统、消防设施等；核对相关资料，如竣工图纸、设备清单、产品说明书等；对发现的问题进行记录，并要求建设单位及时整改，直至符合要求为止。

3.入住与装修管理

-入住管理：

-准备工作：包括资料准备、人员培训、场地布置等，确保业主顺利入住。

-办理入住手续：引导业主填写相关表格，收取费用，发放钥匙等物品，同时向业主介绍物业管理的相关规定和服务内容。

-入住手续办理后的工作：跟进业主反馈的问题，及时处理，建立业主档案，为后续的服务提供依据。

-装修管理：

-制定装修管理规定：明确装修的时间、范围、施工要求等，告知业主和装修单位遵守。

-装修申请与审批：业主或装修单位提交装修申请，物业服务企业进行审核，对符合要求的予以批准，并签订装修协议。

-装修过程监管：定期巡查装修现场，检查施工是否符合规定，制止违规行为，确保装修安全和建筑物外观不受影响。

4.日常物业管理服务

-房屋及设施设备管理：

-房屋管理：定期巡查房屋外观，及时发现并处理房屋的损坏和渗漏等问题；对房屋的共用部位进行维护保养，确保其正常使用。

-设施设备管理：建立设施设备档案，制定维护保养计划，定期对给排水、供电、消防、电梯等设施设备进行巡检、保养和维修，确保设施设备的正常运行。

-环境卫生管理：

-清洁工作：制定详细的清洁标准和流程，对物业管理区域内的公共区域、楼道、电梯等进行定期清扫和消毒，保持环境整洁。

-垃圾分类处理：设置合理的垃圾分类投放点，引导业主进行垃圾分类，定期清运垃圾，确保垃圾日产日清。

-绿化管理：

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