广州保利千灯湖项目营销方案提报.ppt

;分析框架;第一部分项目的理解;一个基本视角;一.项目整体的理解;一个什么都不缺的市场;不缺住宅供给;家乐福已与当地某新项目达成协议，但具体位置不明。

包括本项目，周边光大型商业面积体量达近100万平米，还不包括大量住宅项目的配套商业。相对于桂城区域仅50万的人口，泛桂城区域不到80万人口的数量明显偏高。

以项目所在千灯湖区域而言，周边还有相当类商业功能的地块尚未推出。;不缺住宅需求;不缺商业需求;一个缺失的城市;形象的缺失;以城市之名….;桂城;本项目形象聚焦;定位思考与分析;成为新佛山象征——城市名片;;一个平常的命名;正合取胜;基本界定：城;主推1：保利荣城;主推2：保利水城;其它备选案名;城市名片的意义;城市名片形象≠项目的成功;二.对商业的理解;家乐福已与当地某新项目达成协议，但具体位置不明。

包括本项目，周边光大型商业面积体量达近100万平米，还不包括大量住宅项目的配套商业。相对于桂城区域仅50万的人口，泛桂城区域不到80万人口的数量明显偏高。

以项目所在千灯湖区域而言，周边还有相当类商业功能的地块尚未推出。;一个非正常而又普遍的二级区域市场;现状认知：一个平凡的项目;;一个基本的商业规律：置换定律;重新定义品类;往南看，往西看

一个关键的视角转换—局部到整体;两大价值创新点;除了水景和功能复合之外，还需要通过软性文化手段来释放硬件的价值。水为项目提供景观的同时，提供了一个软性关键元素“魅力”的可能

以水体资源为核心，展开一系列具有高度市场差异化的主题活动，凸现项目独特魅力的商业文化，达到引客、聚客、留客之效

;灯光喷泉秀;激光、歌舞秀;水上摩托艇秀;购物间视觉盛宴—水上电影秀;水上泳装选美;水上主体摇滚音乐会;中国唯一的的水主题商业广场

全新的多业态组合

无限魅力体验的商业文化;一个新的概念：MAXMALL;;还是一个平凡的命名;宣传主题;三.对住宅的理解;一个特别的市场;一个显而易见的道理;生而与众不同;形象定位：千灯湖上.佛山第一等居所;之前所享，皆属平常;项目理解的疏理;第二部分营销突破;推售策略;一.推广思路;2005年8月，“您好！佛山”车身???告

2005年10月29日开始，万科在佛山禅桂两地展开一个月“万科地产在中国”的品牌巡展活动，佛山万客会也同期启动，并在巡展现场招募会员。

2005年11月，与《珠江时报》联合主办了万科建筑深圳之旅活动，邀请当地市民参观万科深圳项目

2005年12月23日，邀请莫斯科交响乐团将在南海影剧院举办了《红莓花儿开》新年音乐会

;启示;高调推广：形象引导产品;设想变为实现;两个主题活动（建立高度与亲和力）

商业形象渗透，突出商业项目整体形象

现场包装作为重要的辅助手段（围墙与灯光柱），以公益型主题为主。

网络、报纸作为辅助手段。（事件热点软文报导报导，讨论）投放范围是新佛山;目的：建立与城市的联系

营销政府，拔高项目高度;案例：深圳华润万象城围墙;案例：深圳华润万象城围墙;包装配合：形象墙与灯光柱;STEP1商业渗透;高度与亲和力;一个封顶活动导入商业整体形象

以封顶活动为分水岭，封顶前重点进行招商宣传，封顶后重点进行销售宣传

媒体与活动紧密结合

;推广主题：

“新佛山·保利水城·魅力之都”

包装配合：

1、售楼部到位（现代风格），展示几个“主题商铺”设计

2、北地块现场围墙内容更换为商业主题

媒体配合

宣传要点：大型综合体，水体验，无限升值前景

1、报纸软文炒作（范围：佛山、广州）

2、电视台（翡翠、本港）

3、电台（千色）;STEP2商业封顶活动;STEP2商业销售推广;;;目的：住宅品牌强化;深圳星河国际跨国企业经理人调查系列报纸广告参考;STEP3住宅意向登记;;1、目的：积累客户，整合保利客户资源，突破地产预售限制

2、内容：

1）3万元申请（可退），附送1000元酒店展点点心消费额

2）卡号≈选房顺序号（如果认卡客户多，则做一次升级确认选房资格）

3）选房当日成功选房者额外优惠3％

4）终身获得入住保利皇冠酒店的折扣优惠以及水上商城的消费折扣优惠；

3、时间：9月中

4、操作：在临时接待点登记，购买;STEP3认筹期现场包装;现场包装;STEP3商住联动;;STEP3高调开盘;现场包装;时间：发售后强销期(一个月内)，目的：提

高人气，促进成交及落定

地点：售楼处现场

人物：所有到场客户

形式：美食+项目刊物、礼品派送