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租赁合同纠纷知识的总结

1、租赁合同的概念

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，交付租赁物的一方为出租人，承受租赁物的一方为承租人。

2、租赁合同的特征

(1)租赁合同是转移财产使用、收益权的合同。租赁合同是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的，因而租赁合同仅转移标的物的使用收益权，不转移全部权，在租赁合同终止时，承租人要返还租赁物。这是租赁合同区分于买卖合同等转移财产全部权合同的根本特征。

(2)租赁合同是以特定的非消耗物为标的的合同。租赁合同终止后，承租人必需把租赁物返还给出租人，正是租赁合同的性质打算了租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。

(3)租赁合同为诺成、双务、有偿合同。租赁合同自当事人双方达成协议时成立，不以租赁物的实际交付为合同的生效要件，故租赁合同为诺成性合同。租赁合同当事人双方既享有肯定权利，也担当肯定义务，双方的权利相对应，所以租赁合同为双务合同。在租赁合同中，任何当事人一方从对方取得利益，均须支付肯定的代价。出租人通过转让租赁?使用、收益权而猎取租金，承租人则通过支付租金而取得租赁?占有、使用、收益权，因此租赁合同是有偿合同。

(4)租赁合同是一种具有确定期限的合同。租赁合同是出租人将其财产的使用权、收益权临时转让给承租人，因此租赁合同具有临时性的特征。租赁物的使用价值是有肯定期限的，假如租赁期过长，既与临时让渡物的使用、收益目的不符，也简单就物的`返还状态发生争吵，甚至使物的使用价值丢失殆尽。因此合同法规定租赁期限最长不得走过20年。

(5)租赁合同具有某些物权特征，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力，但为了爱护稳定的经济法律关系，平衡当事人的利益，消失了租赁权物权化的趋势。

一是确立了买卖不破租赁原则。二是确立了不动产承租人的优先购置权。

二、房屋租赁纠纷的调解要点

房屋租赁合同是租赁合同中最普遍的租赁形式。实务中常见的房屋租赁纠纷主要有解除租赁关系纠纷、房屋租金纠纷、房屋修缮纠纷、侵害承租人优先购置权纠纷等。

1、解除租赁关系纠纷。解除租赁关系纠纷是指一方提出解除租赁关系，而另一方不同意由此发生的纠纷。

承租人要求解除租赁关系的包括以下几个方面：

(1)当事人对租赁期限商定不明确或没有商定，且事后又不能达成全都的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。承租人提出解除租赁合同的，应予支持。

(2)租赁房屋危及承租人安全或安康的，承租人可随时解除合同，出租人以承租人在订约时期明知房屋存在质量问题为由抗辩的，不予支持。

(3)因不行归责于承租人的事由，致使房屋人事部或局部灭失，不能实现合同目的，承租人提出解除合同的，应予支持。

出租人要求解除租赁关系，包括以下几个方面：

(1)对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，承租人在合理期限内通知承租人后，要求解除房屋租赁合同的，应予准许。

(2)出租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或利用承租房屋进展非法活动损害公共利益的，或累计6个月不交租金的，出租人要求解除租赁合同的应予支持。

(3)承租人未经出租人同意，擅自改、扩建承租房屋或擅自转变承租房屋的用途，损害出租人利益的，出租人要求解除租赁合同的应予支持。

(4)承租人以个人名义承租房屋，在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以根据原租赁合同租赁该房屋。这是合同法规定的同居人的租赁权。出租人在承租人死亡后，剥夺同居人依原租赁合同的租赁权，要求解除合同，收回房屋的，不予支持。

2、房屋租金纠纷。租金纠纷主要是双方由于租金的数额、标准和交付期限发生争吵。租金可由双方当事人协商确定，出租人违反商定，擅自提高租金，出租人拒绝交纳的，应予支持。出租人应按商定的时间交付租金，出租人拖欠租金的，出租人有权要求其补交，出租人累计6个月平交房租的，出租人不仅有权要求其补交，而且有权解除房屋租赁合同。

3、房屋修缮纠纷。租赁房屋需要修理时，承租人可以恳求出租人在合理期限内修理。出租人未尽修理义务的，承租人可自行修理，承租人就此恳求出租人给付修理费用的