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租赁合同生效要件

赵某在A县城有一套别墅，其中一间出租给钱某。赵某因经商需要筹集资金，在未告知钱某的状况下将房屋出售给孙某。孙某在接手房屋预备重新装修时，才发觉钱某仍居住在房屋内。孙某将自己买受房屋的状况告知钱某并要求其搬出。钱某出示了一张由赵某出具的“收到2023年1月至2023年12月房租4000元”的收条，辩称其与赵某之间有房屋租赁关系，依据“买卖不破租赁原则”，自己仍有权居住。孙某认为，依据有关规定，房屋租赁应当取得《房屋租赁证》，钱某与赵某之间并不存在合法有效的房屋租赁行为。

[析案]本案的争议焦点为：钱某与赵某之间是否存在有效的房屋租赁合同。对此有两种意见，一是钱某、赵某之间不存在有效的房屋租赁合同;二是钱某、赵某之间存在有效的房屋租赁合同，即使房屋买卖后，钱某仍有权居住。

前者意见的理由为，建立部1995年6月1日施行的《城市房屋租赁治理方法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产治理部门登记备案。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产治理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”。第17条规定：“《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证。”赵某与钱某达成的房屋租赁协议未经登记备案，未取得《房屋租赁证》，因此房屋租赁合同无效，房屋租赁行为不受法律爱护。

后者意见的理由为，《城市房屋租赁治理方法》虽然规定《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证，但该方法作为部门规章，不应当作出与上位法相违反的规定。《合同法》第52条第(五)项规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”《合同法司法解释(二)》第15条规定：“合同法第52条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”可见，只有违反法律、法规的强制性规定方可作为合同无效的理由，而《城市房屋租赁治理方法》是由建立部公布的规章，明显与上位法《合同法》的精神相违反，不能作为房屋租赁合同无效的理由。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的解释》第4条规定：“当事人以房屋租赁合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支持”，也只将违反法律、行政法规作为房屋租赁合同无效的理由，而未将违反规章作为房屋租赁合同无效的理由。

笔者认为，依照《城市房屋租赁治理方法》规定，房屋租赁行为需经行政许可后才合法有效，《房屋租赁证》就是房屋租赁行为的行政许可证书。《行政许可法》第12条规定了可以设立行政许可的事项，《合同法》第13条规定了可以不设立行政许可的事项。而房屋租赁行为不属于《行政许可法》第12规定的事项，应属于《行政许可法》第13条第(一)项规定的“公民、法人或者其他组织能够自主打算的”事项，无须设立行政许可。因此，《城市房屋租赁治理方法》是对房屋行为进展治理的部门规章，并不能限制当事人之间合法的意思表示和共同商定，本案钱某、赵某之间的租赁关系应受到法律的爱护，钱某仍可按合同商定居住至合同期满。

门面租赁合同生效四大要件

门面租赁合同是指门面出租人将门面供应给承租人使用，承租人定期给付商定租金，并于合同终止时将门面完好地归还出租人的协议。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此当出租人和承租人就门面出租的租金、期限、违约责任等条款达成全都意见后，租赁合同就成立了。但是成立后的门面租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进展审查。

(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为力量人或限制民事行为力量人，或出租人是否为房屋全部人或合法使用权人等。

(二)门面是否为法律法规制止出租。只要法律法规不制止出租的门面，都可以依法出租。依据规定，有以下情形之一的门面不得出租：

(1)未依法取得门面全部权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有门面未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定制止出租的其他情形。

(三)门面租赁合同的`内容是否合法。在实践中，有些房门面租赁合同商定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这