物业管理实务第五章.pptVIP

第五章;一、物业管理效劳与收费的关系;;;;二、物业管理效劳收费的性质与特点;第二节物业管理效劳收费的定价管理;第二节物业管理效劳收费的定价管理;第二节物业管理效劳收费的定价管理;;包干制;;酬金制;二、物业管理效劳收费价格的构成;物业效劳本钱或物业效劳支出构成一般包括9方面：

1、管理、效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费〔E1〕，元/月

物业效劳企业向所聘用的管理、效劳人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括根本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费〔E2〕，元/月

指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。;3.物业管理区域内清洁卫生费〔E3〕，元/月

是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。;4.物业管理区域绿化养护费用〔E4〕，元/月

是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。

5.物业管理区域秩序维护费用〔E5〕，元/月

是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括平安监控系统、设备、器材的日常养护费等。;6.办公费用〔E6〕，元/月

是指物业效劳企业开展正常效劳工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。

7.物业效劳企业固定资产折旧费〔E7〕，元/月

是物业效劳企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用〔E9〕，元/月

为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业效劳企业必须对这些建筑物及设备设??投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。;9.法律法规规定及经业主同意的其他费用〔E9〕，元/月

经与业主协商，其同意包括在物业效劳费中的内容。;本卷须知：

1.物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。

2.在物业管理区域内，由物业效劳企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。;四、物业效劳费的测算;〔一〕住宅小区公共性物业效劳收费标准测算原那么

2.测算步骤：

〔1〕根据住宅小区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；

〔2〕估算住宅小区进行统一管理、到达确定的管理目标所发生的各项费用；

〔3〕考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。;〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法

X1——物业效劳本钱或者物业效劳支出收费标准，单位：元/月·平方米

x——各分项费用收费标准，单位：元/月·平方米

i——分项项数;〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法

1.管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等〔x1〕

F1—根本工资；F2—社会保险费；F3—规定提取的福利费；

F4—加班费；F5—服装费；

S—总收费面积;〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法

2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费〔x2〕

本钱法：

F1—公用部位及道路的土建零修与保养费；

F2—给排水设备日常运行、维修及保养费；

F3、F4、F5—电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；

F6—公共照明费；F7—不可预见费；F8—易损件更新准备金

S—总收费面积;〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法

2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费〔x2〕

简单测算法：

经验法：根据相同类型物业的以往经验确定;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;四、物业效劳费的测算;收益性物业的物业效劳费;收益性物业的物业效劳费;案例：某工程可收费总建筑面积10万m2，经测算