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担保物权中的抵押权案例：

案例1：房屋抵押权纠纷

案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村

分社签订了一份《抵押借款合同》，在属其夫妻共同财产的房屋上设

定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义

江一人。该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份《他项权利

证书》。双方约定贷款期限为一年。同年10月11日梁义江去世，该

贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原

告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。后来，四原告欲变更

此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。于是，原告

于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当

初设定抵押权的行为是无权处分行为，应确认抵押无效。即使有效，

因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的

抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的《房屋他项权利证明

书》，并承担本案诉讼费。

问题：

1、信用社是否取得了该房产的抵押权？

答：信用社已经取得了该房产的抵押权。

2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律

依据？

答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还

款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998

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年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张

抵押权的消灭。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题

的解释》第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效

结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人

民法院应当予以支持。”

案例2：不动产抵押登记纠纷

案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与

该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后

期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B

大厦抵押给建设银行。建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，

并保证每笔资金使用周期为一年半。建设银行负责投入的资金由金城

到其信贷部门办理贷款手续。协议签订后，金城公司与建设银行订立

抵押贷款合同，但未办理登记手续。金城前后共贷款1亿零50万元

作为房屋建设的投资。

问题：

1．未办理抵押登记抵押合同是否有效？

答：未办理抵押登记抵押合同有效。

2．未办理抵押登记对抵押权的影响？

答：（1）在不动产抵押过程中，未办理抵押登记，抵押权不生效。

（2）在动产抵押中，抵押权自合同生效时设立，未办理抵押登记

不得对抗善意第三人。

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案例3：抵押物租赁纠纷案

案情：杨某曾购得花苑大厦内的一套二室一厅住房，1998年10月初，

杨某因开办公司而向周某借款30万元，借期一年。根据周某的要求，

杨某以该套房作抵押，双方订立了抵押合同并于同年10月30日办理

了登记手续。同年11月20日，杨某将该套房出租给力宝公司，每月

租金1000元，租期三年，合同订立后，杨某并未告诉周某房屋出租

情况。1999年11月初，杨某因其公司亏损，无力偿还向周某

所借的欠款，经双方协商，决定将该房以30万元出卖，但数月内无