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《产业地产开发完整流程与开发模式》

来源：互联网整理

一、产业地产的内涵

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，

以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化

集群空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以

更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。

产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最

大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从

而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资

向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看

它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少

GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税

收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，

而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意

义”。

二、产业地产开发有什么要求

随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。

既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复

制的产业地产开发模型的基本要求。具体来说，产业地产的开发模型应

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该具有以下几个特性：

1混合化

企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标

需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破

工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居

住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体

的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于

一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，

推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

2精细化

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出

表现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业

以及研发、设计等高附加值环节成为主导；功能分区的规划更为细致，

物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体；开发商为园区提供的

服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全

套管家式的服务体系。

3复制性

对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全

国范围内树立品牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制

性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天

安数码城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结

为战略合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业发展模式。

三、产业地产开发完整流程

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1土地获取

土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后

顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进

而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，

才启动规划方案的设计。

获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，

决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还

是其他巴拉巴拉各种概念地产。