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产业园区开发的全流程管控模式

作者：东滩智库

关于产业园区项⽬如何操作？我们和联东集团、⾦地威新等业

界⼤咖有较多的交流，基本可以形成的⼀致看法是要做好项⽬

的全流程管控，⼀个产业园区项⽬的成功突围有五⼤关键点，

从⼀开始的项⽬选址、前期的园区定位和规划设计、到开发阶

段的成本管控和招商运营这五个环节，都要有统筹的考虑、专

业的操作。任⼀环节的操作失误，都会导致项⽬的整体失败，

越是往前⾯的环节对项⽬后期运作的影响越⼤。

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关键点：项⽬选址对

我们先来看第⼀个关键点，项⽬选址问题。由于产业园区是⼀

个空间上的概念，项⽬选址是决定园区项⽬成败的第⼀因，

只有对的选址才能成就好的项⽬。如何评判⼀个产业园区项

⽬选址的对错，可以从以下四⽅⾯要素来看：

⼀是项⽬地所在区域的市场供需情况，⼀个城市的GPD、⼯业

增⻓值、企业数量、产业结构和类型，决定了总的企业需求

量，在此基础上还要考虑项⽬⼩区位的市场需求、⼟地供给情

况，⼯业⽤地供给多了未来竞争就⼤。

⼆是项⽬地所在区域的竞品项⽬情况，既要看成功的竞品项

⽬，也要看失败的竞品项⽬，从中可以得到市场供需、产品定

位、产品形态、市场价格等信息。

三是项⽬地的⼯业⽤地政策，产品是否可分割出售，可分割的

⽐例是多少，最⼩物业单元是多少，如果不可分割出售，那要

看有什么样的优惠政策⽀持。

四是项⽬地的政府理念和服务，对产业园区项⽬是倾向于⾃⼰

运营，还是欢迎各类产业地产主体来合作开发，对产业园区持

开放态度的政府，对项⽬报规报建、产业招商和运营扶持也会

好⼀些。

链接：联东U⾕的产品线选址策略

联东针对不同的产品线制定了不同的项⽬选址策略。联东主要有

产业综合体、科技综合体和科创中⼼三⼤产品线，每⼀类产

品线都有相应的选址要求。⽐如以⼚房为主的产业综合体项

⽬，主要考虑选址在⼀、⼆线城市的开发区、产业新区，周

边产业基础较为成熟，交通通达性良好，毗邻经济发展腹

地，⽤地性质为研发、⼯业⽤地均可，⽤地规模在100-500

亩左右，容积率要求在1.2-1.5之间。相应地，科技综合体项

⽬选址要求⾼于产业综合体，科创中⼼项⽬选址要求⾼于科

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技综合体。联东的这三条产品线都具有⼀定的代表性，在产

业园区项⽬选址中可以作为很好的参考。

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关键点：园区定位准

园区突围的第⼆个关键点，是园区定位要准。园区定位决定了

产业园区项⽬的发展⽅向，东滩智库在产业园区领域的重点⼯

作，就是做园区定位策划研究。在东滩智库看来，园区定位的

“准”体现在功能定位、市场定位和产业定位三个层⾯。

1、功能定位

即产业园区承载的核⼼功能是什么。⼤部分园区是多种功能集

成的园区，除了⽣产制造、研发办公、仓储物流等，还有市场

营销、商务展示等功能。园区的功能定位，在很⼤程度上决定

了