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从房地产到新能源的基建叙事

转变——研究分析报告

本末电碳·DeepResearch3rd

2025年3⽉

⽬录

引⾔：地产退潮与新能源崛起背景⼀、宏观政策与财政结构：从⼟地财政到股权

财政

⼆、⾏业周期与替代：地产退潮与新能源基三、基建思维的迁移：从重资产+平台到新

建超级周期能源场景

四、新型基建结构：点-线-⾯-体的分布式五、地⽅政府与国央企：新能源中的新⻆⾊与

能源格局协同逻辑

六、房地产从业者的转型路径与建议参考资料

引⾔：地产退潮与新能源崛起背景

过去⼆⼗年，中国经济⾼速增⻓与城市化红利让房地产成为基建投资的主⻆。然⽽近年来房地产市场明显降温，房价和销量下滑，⼟地财

政收⼊锐减。与之相伴，国家宏观政策逐步转向稳增⻓、调结构，将新型能源基础设施视为经济新引擎。与此同时，双碳⽬标下新能源

产业进⼊⾼速发展期，电⼒基础设施迎来前所未有的投资热潮。房地产从业者正置⾝这样⼀个关键的拐点：传统地产开发模式增⻓⻅顶，

⽽新能源基础设施领域开启超级周期。本报告旨在帮助地产从业者理解宏观政策与财政逻辑的变化，把握新能源基建和分布式能源⾰命

中的机遇，并探索如何利⽤⾃⾝在资⾦、团队、项⽬运作上的优势，顺利转型切换赛道。

以下内容将分为六个部分展开：⾸先梳理⼟地财政退潮和股权财政崛起等宏观政策与财政结构变化；其次分析房地产⾏业周期性下⾏与电

⼒、新能源基建超级周期的此消彼⻓；第三，探讨地产重资产+平台思维迁移到新能源场景的可⾏性；第四，解构新型基建的点-线-⾯-

体分布式能源格局，剖析微电⽹、虚拟电⼚模式；第五，分析地⽅政府和国央企在新能源中的新⻆⾊与协同逻辑；第六，对地产从业者提

出实际建议，阐述如何以最⼩阻⼒切换赛道，从⼟地资源、营销渠道、融资⽅式、城投合作到平台运营等⽅⾯进⾏布局。

⼀、宏观政策与财政结构：从⼟地财政到股权财政

过去地⽅政府⾼度依赖⼟地财政——通过⼟地出让获取资⾦⽤于基础建设。然⽽房地产市场深度调整使这⼀模式难以为继。财政部数据显⽰，2021年全国地⽅⼟地出让收⼊曾⾼达约8.7万

亿元峰值，2022年降⾄约6.7万亿元，同⽐⼤幅下降23.3%；2023年进⼀步降⾄约5.8万亿元，同⽐再降13.2%。⼟地出让收⼊连续两年断崖式下滑，使地⽅财政承压，基建资⾦缺⼝凸

显。正如国际评级机构Fitch所指出：⽤波动性的⼟地出让收⼊来⽀撑⻓期基建投⼊是不可持续的，这正推动中国地⽅政府在房地产需求结构性转变背景下寻找替代⽅案。过去依赖⼟地出

让⾦的融资模式⾛到尽头，地⽅政府不得不改⾰财政结构，探索新的投资逻辑。

在此背景下，股权财政概念开始兴起。所谓股权财政，是指地⽅政府通过股权投资和收益来获取财政资⾦的新模式。其途径主要有两⽅⾯：⼀是提⾼国有企业利润上缴⽐例，以增加财政

收⼊；⼆是设⽴政府引导基⾦，撬动社会资本投⼊地⽅产业项⽬，通过股权增值退出，实现财政收益。换⾔之，政府不再仅依赖卖地⼀次性收⼊，⽽是作为股东参与产业投资，分享企业成

⻓收益。这种模式被视为新发展阶段政府调节经济的新⼯具，也是城投公司转型的新⽅向之⼀。

然⽽，需要注意的是，股权财政⽬前规模有限，尚不⾜以弥补⼟地财政萎缩带来的巨⼤缺⼝。政府股权投资通常回报周期较⻓，不可能⽴即满⾜地⽅公益性⽀出的资⾦需求。同时，⼟地出

让收⼊断崖式下跌造成的地⽅债务⻛险已暴露，不少城投平台债务⾼企。对此，中央政府也在通过专项债券等举措帮助地⽅开源补流。例如，2023年全国新增地⽅政府专项债额度达3.8

万亿元。专项债资⾦被更多投向新型基础设施、保障房等领域，以弥补传统⼟地收⼊不⾜。总体⽽⾔，地⽅财政正在从卖地求现转向股权融资+债券融资并举的新格局。

⼩结：宏观政策层⾯，⼟地财政退潮已成共识，政府投资逻辑由⼟地换资⾦转变为股权换发展。地⽅政府⽇益重视通过产业投资、专项债等多元融资渠道⽀持基建。对于房地产⾏业⽽

⾔，这意味着过去依赖⼟地红利的模式难以持续，必须顺应政策转向，主动参与新的投融资⽣态。

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