《淮安市改善型高品质住区规划指引（2025版）编制说明》.pdf

《淮安市改善型高品质住区

规划指引（版）》（征求意见稿）

2025

起草说明

为更大力度支持我市房地产业高质量发展，更加科学、有

效引导我市改善型高品质住区规划建设和在建住区中尚未建

设的住宅品质改善提升，结合工作实践和发展需求，对《淮安

市改善型高品质住区规划指引（试行）》修改完善，制定《淮

安市改善型高品质住区规划指引（2025版）》（征求意见稿）。

一、文件修改背景

《淮安市改善型高品质住区规划指引（试行）》发布后，

多个项目积极参与申报改善型高品质住区，有的已落地实施。

同时，在工作实践中，也出现了一些新的变化和需求。

（一）在建尚未开发完成的住宅用地项目规划建设改善型

住宅需求较大。

文件试行以来，在建尚未开发完成的住宅用地项目参与申

报改善型住宅意向积极，但是，由于此类项目已经完成部分开

发，在套用改善型住区要素控制指标及评价体系时，存在容积

率、绿地率等部分指标不适用的情况，影响了最终的评价结果。

因此，有必要对在建尚未开发完成的住宅用地项目规划建设改

善型住宅，另行设定一套要素控制指标及评价体系，更好地支

持推进我市存量用地住宅品质改善提升。

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（二）改善型高品质住区评价体系需要细化简化。

文件试行以来，市资规局对全市拟申报改善型高品质住区

的存量住宅用地项目进行了摸排和模拟打分，经过汇总分析，

发现改善型高品质住区评价体系存在以下2个需要完善的部

分，一是需要明确高品质住区的评价要求；二是需要简化改善

型住区的评价体系、科学设定分值，使得评价更加科学合理。

二、主要修改内容

（一）增加改善型住宅要素控制指标体系。

参照改善型高品质住区要素控制指标体系，去除不适用于

在建尚未开发完成的住宅用地项目的容积率、绿地率等2项指

标，保留并优化其它的18项指标（以二级指标为主），形成改

善型住宅要素控制指标体系。

改善型住宅要素控制指标适用于对在建尚未开发完成的

住宅用地项目评价、管理，共计18项，总分100分，从住区

环境、交通组织、建筑空间、建筑材料、绿色智慧、物业服务

等方面控制引导。

（二）修改完善评价体系。

1.简化改善型住区评价体系。

将原文件中的三级评价标准减少为一级，并科学设置分值

即：住宅用地项目按照改善型高品质住区要素控制指标体系规

划设计，满足基本指标7项，且基本指标和鼓励指标总分≥105

分，同时符合其他相关主管部门的规定要求，按照改善型住区

管理。

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2.新增高品质住区评价体系。

住宅用地项目按照改善型高品质住区要素控制指标体系

规划设计，满足基本指标8项，且基本指标和鼓励指标总分

≥114分，同时符合其他相关主管部门的规定要求，按照高品

质住区管理。

3.新增改善型住宅评价体系。

住宅用地项目按照改善型住宅要素控制指标体系规划设

计，满足指标总分≥70分，同时符合其他相关主管部门的规定

要求，按照改善型住宅管理。

其中改善型住宅设置的70分（70/100）要求，与改善型

住区设置的105分（105/150）要求，得分比率一致。

（三）修改部分指标表述。

1.修改建筑密度指标数值。

根据《城市居住区规划设计标准》，修改建筑密度指标数

值为“平均层数（住宅建筑总面积/住宅建筑基底总面积）不

超过6层，建筑密度不应超过40%；平均层数超过6层，建

筑密度不应超过28%”。

2.空中花园修改为挑空平台。

根据专家论证会意见和部分企业建议，结合淮安气候条件，

取消“绿地面积不小于挑空平台水平投影面积30%且覆土深

度不小于0.5米”表述。

3.调整挑高空间比例。

根据专家论证会意见和部分企业建议，将“客厅、餐厅等

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公共空间挑高部分水平投影