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房地产行业企业主体信用评级方法

上海资信有限公司编撰

ShanghaiCreditInformationServicesCo.,Ltd.上海资信有限公司·主体信用评级方法·摘要

摘要

房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，行业景气程度与国内宏观经济、区域经济、政策导向等因素之间存在相关性，外部风险因素传导速度较快，属于高敏感性行业。

本评级方法旨在帮助受评主体、投资者以及其他相关机构理解上海资信有限公司（以下简称“上海资信”）在评估房地产行业企业的信用状况过程中考虑的风险因素及评级思路。

在评级时，上海资信考察的一级评级要素包括：公司治理与管理、经营环境、公司经营分析、财务分析。其中，对于房地产行业的财务分析，上海资信主要考察会计信息质量、资产质量与资本结构、盈利能力、现金流、偿债能力、或有事项。

另外，上海资信认为，我国房地产行业企业正面临的行业风险主要集中在：1、房地产行业属于资本密集型行业，资金投入大，建设周期长，

行业发展对资金的依赖性强；2、三四线城市由于人口导入能力较弱，加之过去几年房地产行业过度供给造成的供需失衡，出现了区域性风险；3、土地价格在开发成本中占比较大，高价拿地的房地产开发企业在行业处于低谷期时可能面临更大的经营压力。针对这些共性风险，上海资信在对房地产企业评级时侧重于对企业内部基本经营情况和管理水平的分析，主要包括企业的经营战略方针、规模与市场地位、项目分布情况、土地储备、融资能力等因素。

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一、房地产行业定义

房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，在国民经济中有着特殊的地位。上海资信评级方法中所述的房地产企业系从事房地产开发和经营的企业，具体指房地产企业进行的房屋、基础设施的开发建设，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等经营活动。

适用于本评级方法的房地产行业企业是指：1、房地产行业业务的营业收入占企业总营业收入的比重大于或等于50%；2、没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产行业收入比重均比其他业务收入比重高出30%；3、不满足以上两种情况，但综合考察企业的经营模式、资产结构、收入和利润结构，判定该企业房地产行业经营特征明显的。

二、房地产行业企业评级方法

本评级方法由以下两个部分构成。其中，第一部分归纳房地产行业的特征；第二部分介绍上海资信对房地产行业的评级思路，并确立房地产行业企业信用分析框架。以下就房地产行业企业的评级方法做详细介绍。

（一）房地产行业信用风险特征

1、行业区域性特征明显，部分三、四线城市供需失衡

房地产企业抗风险能力一定程度上体现于项目区域分布情况，待售项目所分布城市的经济环境、人口等因素直接关系到未来项目的销售和资金回笼。

人口方面，在中国一线城市及二线核心城市，较大规模的常住人口形成了该类城市的潜在购房力量，使得该类城市在房地产需求中表现更为强劲。而三四线城市由于人口导入能力较弱、房地产过度供给，形成了房地产市场供需失衡的局面。

经济环境方面，区域经济水平决定了区域居民的生活水平及物

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价水平决定了居民的购买力和消费偏好。目前国内一二线核心城市的居民购买力相对较强，对高房价具有一定的支撑力。而在三、四线城市，居民购买力有限，难以承受高房价负担。加之市场对三四线城市的房价信心不足，导致国内房地产市场呈现一二线核心城市房地产市场火爆，而三四线城市市场供大于求的失衡格局。

2、行业发展资金需求大，业内企业杠杆经营程度高

房地产行业系资本密集型行业，资金对于房地产企业的经营至关重要。项目的资金投入及融资渠道对项目开展的进度起到决定性作用。房地产企业通过银行、关联方、创新型融资平台、资本市场募集等途径，以借款、信托、融资租赁等方式获取资金。房地产行业对外融资需求大，财务杠杆高。

3、行业内分化趋势加剧，中小型房企经营风险上升

近十年我国房地产行业得到快速发展，行业集中度持续提升，业内“马太效应”日趋明显。在房地产行业中，综合实力强、品牌影响力大的房地产企业不但拥有更为畅通的融资渠道，而且面对地方政府和承建商时亦有较强的议价能力，企业竞争优势显著；而中小型房地产企业由于自身资本实力有限，前期高价购地后，若融资杠杆功能不能被充分释放则将导致企业资金链趋紧并无力承担项目建设的后续支出，在此种情况下，