大悦城公司首次覆盖报告：“开发与经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈.docx

目 录

1、“开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈 5

、三十载潜心经营，双轮驱动铸就品牌生态圈 5

、发展战略路径清晰，业务布局广泛 6

2、经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 9

、投资物业高能级聚焦，布局战略核心带深耕 9

、“二次元”文化聚合联动效应，“谷子经济”触发客户粘性 11

、价值联动保障出租率，管理优秀向外输出 15

、产业园运行稳定，积极探索优势产业 16

3、开发业务稳健发展，土地获取优中取优 18

、开发业务稳健发展，销售排名逆势提升 18

、定位清晰铸就品牌项目，场景深化助力产品力升级 19

、投资聚焦核心区域，土地获取优中取优 22

4、酒店业务经营稳健，经营能力多业态迁移 25

、酒店业务经营稳健，毛利率回升明显 25

、小范围长租公寓展开，多业态物业管理强化 26

5、负债结构相对稳定，融资成本持续压降 28

、负债结构相对稳定，在手货币资金充裕 28

、融资成本持续下行，现金流情况有所保障 28

、资产证券化积极推进，多渠道畅通保障企业稳定性 29

6、盈利预测与投资建议 30

7、风险提示 32

附：财务预测摘要 33

图表目录

图1：公司于2019年初完成重大资产重组，形成“A控红筹”架构 5

图2：中粮集团为公司第一大股东（截至2024Q3） 6

图3：公司业务布局广泛，遍布全国38个城市 7

图4：公司营收规模整体保持稳定 8

图5：公司主营业务聚焦地产开发与物业投资业务 8

图6：公司整体毛利率维持在合理水平 8

图7：公司核心业务利润空间较为合理 8

图8：公司营收占比呈现增长趋势 10

图9：公司投资物业营收占比呈现增长趋势 10

图10：公司毛利润占比呈现上升趋势 10

图11：公司毛利率稳定在高位运行 10

图12：公司销售额复苏情况良好 11

图13：购物中心客流人数与销售额同向变化 11

图14：大悦城定位城市级时尚潮流中心 11

图15：上海静安大悦城利用了中庭引流作用形成二次元主题独特动线 12

图16：静安大悦城主题快闪活动带来大量客流量 13

图17：上海静安大悦城多次引入顶流IP 13

图18：公司善于将IP热度迁移，形成联动效应 13

图19：上海静安大悦城多次引入顶流IP 13

图20：北京朝阳大悦城chiikawa快闪开业客流量爆满 14

图21：朝阳大悦城快闪活动期间消费粘性显著提升 14

图22：公司三亚大悦城项目于2024年10月开业 15

图23：公司海淀大悦城项目于2024年12月开业 15

图24：公司写字楼整体平均出租率持续保持高位 15

图25：公司中粮广场写字楼出租率93% 16

图26：公司写字楼项目管理经验向外输出 16

图27：公司产业园业务积极探索优势产业，出租率维持相对高位 17

图28：公司中粮机器人智造产业园获深圳市小微企业创业创新优秀认定 17

图29：公司销售金额持续维持较高水平 18

图30：公司销售面积稳定维持较高水平 18

图31：公司销售均价整体维持高位 18

图32：公司销售能力长期维持稳定 18

图33：壹品系列上海海景一品成为城市标杆项目 19

图34：悦系（原祥云系列）北京京西祥云融入自然景观 19

图35：上海前滩海景壹号地理位置优越 20

图36：前滩海景壹号周边设施配套齐全 20

图37：前滩海景壹号采用玻璃幕墙与现代石材融合设计 20

图38：前滩海景壹号用户有超大中央园景 20

图39：苏州大悦狮山壹号首开即罄 21

图40：西安悦著·云轩三开三罄 21

图41：悦著·云轩外立面采用四面铝板搭配大面积玻璃 22

图42：悦著·云轩小区内部配套设施采用高档石质贴面 22

图43：公司新获取土地建筑面积有所收缩 22

图44：公司拿地金额呈现收缩趋势 22

图45：公司权益拿地金额呈现收缩趋势 23

图46：公司拿地权益比例维持相对稳定 23

图47：公司土地储备大多位于核心区域（2024H1） 24

图48：公司酒店业务收入占比保持稳定 25

图49：酒店业务毛利率有所回升 25

图50：公司在精选地段开发地标级豪华酒店项目 25

图51：公司酒店地点核心，保障客房入住率 25

图52：公司运营长租公寓项目共11个 26

图53：公司长租公寓有效维护客户粘性 26

图54：公司物业管理业务合