东莞富通香堤水岸产品策划研究报告.ppt

富通·香堤水岸

——产品筹划研究报告;报告思路;;CBD;区域属性;工程属性一;工程属性二;工程属性三;A1;工程属性界定;;工程时机挖掘——区域价值;1、未来将形成“城区－同沙－松山湖〞三位一体的主城区空间架构

2、06-07年重点开展轻轨居住带、中央生活区、万江中心区、松山湖商务居住区，启动东莞水道沿岸居住带开发。;工程时机挖掘——区域价值;工程时机挖掘——区域价值;工程时机挖掘——区域价值;工程时机挖掘——区域价值;工程时机挖掘——区域价值;工程时机挖掘——区域价值;工程时机挖掘——市场空缺;工程时机挖掘——市场空缺;工程时机挖掘——市场空缺;工程时机挖掘——竞争时机;序号;工程时机挖掘——竞争时机;工程时机挖掘——总结;;工程核心问题;;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价模式;类比案例借鉴——工程高溢价模式;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——创造高溢价;类比案例借鉴——精品楼盘价值体系;;工程居住价值;工程居住价值;工程居住价值;工程商业价值;工程商业价值;工程功能定位;1〕、商业做多少？做什么类型的商业？;工程功能定位;工程功能定位;商业规划比例——类比物业研究;基本要素;假设这10万人每月来购物一次，每人每次花60元，那么：

1、工程每月营业额：100000X1X60=600万元/月

2、按照商家一般可以接受的租金占营业额的10%计算，

商家可承受的租金总额为：600X10%=60万元/月

3、商家可承受每平米的租金平均值为：

600000/15000=40元/平米·月

600000/10000=60元/平米·月

工程附近商铺租金约40元/㎡·月，因此周边消费市场可以支撑工程商业面积，且长期看随周边居住区的开发成熟，商业价值将进一步提升。;2〕、是否做公寓？做什么类型的公寓？;3〕、是否做HOUSE？做多少？;工程功能定位;;东莞豪宅市场;目标客户定位

;一级竞争区域;楼盘;目标客户定位;目标客户定位;客户关注;孔子云：“知〔智〕者乐水??仁者乐山。〞古人惯于在自然界中寻求人生品质的对应物，水的流荡自如被视为智者的象征……

财智阶层是一些靠文化和智慧集聚财富的人们。;水，在中国哲学家、思想家的眼睛里，早已超越生产、生活须臾不可或缺的必需之物，而成为至高无上精神世界之神。

知〔智〕者乐水，仁者乐山。智者动，仁者静；智者乐，仁者寿。

在千变万化的大自然中，水是多变的，具有不同的面貌，它没有像山那样固定、执着的形象，它柔和而又锋利，可以为善，也可以为恶；难于追随，深不可测，不可逾越。聪明人和水一样随机应变，常常能够明察事物的开展，“明事物之万化，亦与之万化〞，而不固守一成不变的某种标准或规那么，因此能破除愚昧和困危，取得成功，即便不能成功，也能随遇而安，寻求另外的开展，所以，他们总是活泼的、乐观的。;目标客户定位——客户构成比例;目标客户定位——客户构成比例;户型定位——定位原那么;户型定位——客户需求分析;面积m2;首期;需求：随着单价提高，市场对总价的承受能力减弱，导致对户型面积的追求标准降低，认同在万江居住的客户尤其如此；

供给：万江区域既往户型普遍以中、小户型为主，缺乏针对二次置业客户群的中高端产品供给；

竞争：万江未来将陆续有江景楼盘推出，工程需树立领导者形象。;物业档次定位;工程文化定位;城上游·水上域;20万M2临江奢适领邸;物业管理定位;管家效劳;预计工程将于2021年底入市，主销期将在2021-2021年，根据目前市场20%左右的价格年增幅，预计工程可实现销售均价为：;这样价位下的核心价值支撑点？;我们的八张王牌;我们的核心价值体系;;工程规划难点和矛盾;工程规划原那么;案例选取原那么：

1、有一线江、湖、海景资源；

2、规划布局和产品是业内典范。;其他案例——中海香蜜湖1号;其他案例——概念提示;参考案例借鉴;工程概念规划;工程概念规划;观景效果较佳的规划考虑;早期概念规划方案设想之二;概念设想规划方案二;概念设想规划方案之二;概念设想规划方案二;早期概念规划方案设想之一;最终设想;主推方案;TOWNHOUSE;一层商业风情街;入口及交通流线;主推方案;主推方案;主推方案;主推方案;主推方案;主推方案;充分利用景观价值的户型设计;两梯四户观景效果较佳的户型;两梯四户观景较好的户型设计;一体两户的楼王户型建议——多个朝向的观景效果;多个朝向都能观景之字型户型设计;户型设计借鉴意义：

在“之〞字型结构下，更多的户型南北通透，