2025【酒店式公寓的投资和管理现状分析】1600字.docx

酒店式公寓的投资和管理现状分析综述

目录

TOC\o1-2\h\u22441酒店式公寓的投资和管理现状分析综述 1

28693（一）投资现状 1

23258（二）管理现状 2

（一）投资现状

首先外部因素：由于酒店式公寓，尤为高端酒店式公寓主要客源为外国长住客，导致在高端服务式公寓在国内的兴起和快速扩张时，往往离不开外资企业的商业活动对城市发展的参与和影响。以广州和深圳市场2019年的外商投资状况为例，其总额均有下降。广州大型外企主要所在的行业（制造业、批发零售业等）外资合同金额降幅较大，未来会给服务式公寓市场带来长期影响。相比于广州，深圳市的外商投资历史较短，外资参与程度较弱，信息行业的合同外资金额降幅最大，因此其支柱产业仍然将以内资为主。而且受到经济政策优惠的影响，近年广州的外国制造型企业有不少转移到了深圳南山前海地区，从而影响了两城市的外籍客源市场结构。

广州市场的特点在于供应量少、增速慢，难以满足新增市场需求。与之相比，深圳市场仍然保持着较强的酒店式公寓供应，能够很好吸纳疫情之后释放的租赁需求。业主纷纷采取以价换量的策略，降低平均租金来控制空置率上涨，深圳市场吸纳表现更好，原因在于信息服务业和金融业规模在上半年的持续扩张，贡献了深圳市场主要的租赁需求。

总而言之，由于酒店式公寓独特的客源组成，外部因素往往成为影响其投资价值的重要因素。在一定程度上，外商投资环境影响着外籍客源市场结构，进而影响着酒店式公寓的投资前景。

而在购买者方面：由于酒店式公寓回收成本快、风险低、市场前景好，因此，酒店式公寓的总供应量正在增加。

而在这些购买客户中，投资者占绝大多数。在这里，笔者整合了相关文献，并加以分析，分析结果表明投资客户可以分为两种类型。第一类是纯粹的投资客户，主要是个人投资者和机构投资者。他们购买酒店式公寓主要是因为酒店的增长潜力，酒店的投资回报率通常为9%至16%。这部分客户约占客户总数的70%。第二类客户是养老客户，主要是个人投资者，一般年龄在45岁以上，购买的目的是希望退休后获得富裕和稳定的经济来源。这类客户的投资风格是相对稳定,经济实力也较强,更多的投资在百平方米以上的大公寓,预期的投资回报率超过12%,而最重要的为项目开发潜力,约占客户总数的13%。除投资客户外，还有相当比例的其他客户，包括以居住和投资为主的私人业主、上班族和满足内部需求的海外跨国集团客户。目前，北京酒店式公寓的整体出租率非常高，达到了85.2%，（该数据源自ICCRA研究所）尤其是CBD地区，出租率高达88%以上，最低出租率也高达71%。租赁的目标客户主要是外企外派的高级员工、国内大型民营企业的老板和高级人员。他们以商业居民为主，家庭有长期居住安置需求。这些客户的租期一般在半年以上或更长，公司承担着较高的租金成本。

酒店式公寓有很多优点，发展前景非常广阔。第一，酒店式公寓业主每套面积不一，总价低，投资风险小，转租回报高。统一管理，方便出租等特点是其他物业无法比拟的。第二，产品具有投资和自用双重优势。它具有酒店、公寓和办公楼的优点，因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。第三，拥有产权——有了产权，业主就放心了，必要时还可以放弃产权，收回投资，这无疑降低了投资风险。酒店式公寓也是投资购房者的首选，尤其是在不同地区进行购买，因为对大多数人来说，这样的投资有很大的回报空间。四则为投资者范围广，房地产市场需求大。

（二）管理现状

关于管理模式：

表2我国一二线城市服务公寓主要的管理形式

酒店式公寓管理模式

物业管理方式

顾问管理模式

发展商具有充分自主权

合作管理模式

合作双方方便互相交接管理

全权管理模式

充分体现全权管理的品牌效应

酒店管理方式

顾问管理模式

酒店管理公司提供顾问意见

全权委托管理方式

酒店管理公司不承担经营风险，按比例提取佣金

承包经营管理方式

酒店管理公司以承包指标对发展商负责

表2是我国一二线城市服务公寓管理过程中主要的一般管理形式。相比之下，基于更多成熟酒店管理公司的入驻，一线城市更多采用酒店管理公司进行直接运营，全权管理的模式。而二级城市的管理体系缺陷较多，权责不分明导致出现纠纷或者客户不满意的状况时有发生总的来说，我国二线物业管理公司的经营还不是很成熟，其经营管理还需要改进。