房地产投资概述课件.pptx

房地產投資概述

2025年3月26日2第一節房地產投資的概念和類型一、房地產投資的概念（一）房地產投資的含義房地產投資是指人們為了達到預定的收益目標，將一定的資金直接或間接地投入到房地產開發、經營、管理、服務以及消費中去的投資活動。

2025年3月26日3第一節房地產投資的概念和類型作為一項稀缺性的實物資產，房地產投資的巨大吸引力與房地產的資產特性密切相關。位置的固定性和唯一性是房地產最基本的兩個物理特性，前者使得房地產市場一般表現為區域性市場，尤其是住宅市場；而後者使得房地產區別於其他商品，每一處房地產都有其獨特性。房地產經濟特性首先體現在稀缺性上。其次，房地產商品具有經濟壽命長的特點。第三體現在房地產與周邊環境的相互關係上。

2025年3月26日4第一節房地產投資的概念和類型（二）傳統的房地產投資原則1、時機房地產投資是一項既有高收益又有高風險的經濟活動。

2025年3月26日5第一節房地產投資的概念和類型2、地段房地產的位置固定性決定了地段對房地產增值的重要性。地段是一個綜合的空間概念，既是房地產的具體地理位置，又包括房地產周邊的經濟社會環境，這些環境特徵影響到房地產的投資價值。

2025年3月26日6第一節房地產投資的概念和類型3、品質有了良好的地段，把握好合適的投資時機，並不一定都能夠帶來良好的投資收益。房地產投資最終是以實物資產的出售或出租來實現收益的。

2025年3月26日7第一節房地產投資的概念和類型二、房地產投資的類型（一）按照房地產投資的對象劃分1、土地開發投資2、住宅房地產投資3、辦公樓投資4、商業房地產投資5、工業廠房及倉儲性物業投資

2025年3月26日8第一節房地產投資的概念和類型（二）按照房地產投資的方式劃分1、房地產直接投資房地產直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產開發活動中，或者購買房地產進行租賃經營或轉售。2、房地產間接投資房地產間接投資是指投資者購買與房地產有關的各種證券的投資行為，投資者不直接參與房地產的開發經營活動。

2025年3月26日9第一節房地產投資的概念和類型（三）按照投資者權利劃分1、股權投資者和債權投資者對房地產擁有直接所有權的投資者稱為股權投資者。2、主動投資者和被動投資者主動投資者對所投資的房地產享有直接產權並具有決策權。

2025年3月26日10圖9.1按權利和參與程度劃分的房地產投資股權債權主動直接開發房地產直接購置房地產並經營房地產在一級市場發放房地產開發貸款發放長期的住房抵押貸款被動持有房地產公司的股份持有有限合夥人股份持有權益型REITs股份在二級市場購買抵押貸款持有房地產抵押證券持有抵押型REITs股份

2025年3月26日11第二節房地產投資的特點和效應一、房地產投資的特點（一）房地產投資成本巨大，投資回收期長。（二）房地產投資的不確定因素多，投資風險很高。（三）房地產投資回報率，收益性好。（四）房地產投資需要具備專業知識。

2025年3月26日12第二節房地產投資的特點和效應二、房地產投資的宏微觀效應（一）房地產投資的宏觀效應1、房地產投資推動了國民經濟增長2、房地產投資增加了政府的財政收入3、房地產投資改善了城市建設和投資環境4、房地產投資提高了居民的居住水準，推動了居民的合理消費

2025年3月26日13表9.1城鎮居民居住消費狀況年份指標198019901995200020022003城市居民人均住房建築面積（M2）7.213.716.320.322.823.7城鎮居民家庭恩格爾係數（％）56.954.250.139.437.737.1城鎮居民人均消費性支出中居住支出的比重（％）6.988.0211.3110.3510.74

2025年3月26日14第二節房地產投資的特點和效應（二）房地產投資的微觀效應房地產投資的微觀效應可以通過企業或個人從房地產投資活動中所得到的利益加以反映。投資活動的回報可以有三種途徑：一是收益二是升值三是價值收益

2025年3月26日15第三節房地產投資分析的幾個基本問題一、關於房地產的投資價值（一）投資價值的涵義投資價值（investmentvalue）指的是投資者對某項房地產投資預期的未來收益的價值。投資價值不僅反映了投資者對某一物業未來產生利潤的能力的一種假定，而且也反映了投資者對可能的持有期、銷售價格、稅收結果、融資前景以及影響專案預期淨利潤的所有其他因素的判斷。

2025年3月26日16第三節房地產投資分析的幾個基本問題幾個與投資價值有關的概念和術語1、交易價格（transactionprice）。交易價格是指實際交易過程中發生的歷史價格。在正常的市場條件下，交易價格就是買賣雙方議價的結果，因此，實際交易價格常常是人們預測未來交易價格的基礎。2、最可