安徽安徽三足置业郎溪县鲲鹏金色港湾项目营销策划报告.ppt

一座城市的荣耀

——鲲鹏·金色港湾营销筹划报告;;;调研小结：

郎溪县目前经济还不兴旺，城建还处于起步阶段。但开展姿态已经初步展现，未来的开展潜力及空间还是非常大的，这为房地产市场的进一开展提供了经济根底。

县城城区面积较小，人口约五万人，市场容量比较小，但是随着经济的不断开展以及城市化进程不断加快，房地产市场的需求空间还是有的！;2〕、郎溪县房地产行业分析;3、具有一定品质的实用性产品更受欢送

目前，郎溪县居民普遍对过度创新的楼盘及其附属产品表现出反感，对功能实用但具有一定品质的住宅表现出了浓厚的兴趣。在有效调查问卷中，有70%以上的被访者直接拒绝电梯洋房、观景小高层，55%的人拒绝高价位别墅、大面积豪宅，60%的人拒绝高档物业管理；;4、房价仍将适度上涨

据悉，郎溪县2002年的住宅均价为700元/平方米，2003年为900元/平方米，2005年为1200元/平方米，2007年到达2400元/平方米，预计08年新开楼盘的平均价格将会到达2400-2600元/平方米左右，09年之前，郎溪县房价仍会有一定幅度的上涨。;

1、年龄情况

25岁以下：20%

25岁~30岁：30%

30~40岁：25%

40~50岁：20%

50岁以上：5%

2、从业单位性质

政府机关：10%

事业单位：15%

国有企业：25%

私营或外资企业：30%

个体经营：15%

无业、自由职业：5%

3、目前住房面积

70~90m2：37%

90~110m2：40%

110~130m2：23%

4、未来两年内购房意向情况

是：30%

否：20%

不确定：50%;三〕、当地竞争工程个案调研分析;2、房地产市场个案分析;温馨嘉苑

物业形态：多层6栋

总套数：约200套

价格：均价2500元/㎡

注：已经销售85%。

建业嘉园南区

开发商：郎溪建业房地产开发公司

物业形态：多层4栋

总套数：约60套

价格：均价2550元/㎡

注：已经销售完。;绿都东城水岸

开发商：安徽绿都房地产开发

地址：滨河路

总建筑面积：约1.6万㎡

注：目前该楼盘还在拆迁，方案08年11月份开盘。

小结：从市场调研看，总结如下：

郎溪县房地产市场还没有进入正规化，还处于初级阶段〔没有正规的售楼部和售楼员，

营销水平较低，没有专业的房产知识，工地管理也非常混乱〕，很多属于个体私???小

老板开发建设，楼盘品质较差；整个郎溪房地产市场没有明确的开展方向，开发较乱；

现有楼盘产品单一，品质较差，缺乏自身特点；前期价格上涨主要是开发量小，市场供

不应求、销售去化速度快；

购房者中有相当局部来自周边村镇的富裕农民；

现有的新建楼盘价格均在2400元-2800元之间，均价已经到达2600元/㎡左右；

郎溪县社会经济开展进程加快,房地产市场也越加繁荣.商品房的价格由2005年的

1200元/平方米上涨到2007年的2400元/平方米.而一般的商铺也由2500元/平方米

上涨到6000元/平方米。;总结

郎溪城区较小，人口较少〔约5万〕，市场需求空间有限；

城市规划不明确，开展速度也相对较慢，配套设施缺乏；

郎溪房地产市场处于起步阶段，市场不稳定，开展空间比较大；

房地产处于初步阶段，可操作性强；

乡镇企业的开展和在外创业人员的返乡，大大提高了购房能力；

房地产市场住宅目前供不应求〔县城新工程少，规模不大〕；

目前房地产开发集中在老城区，从08年预拍地块的位置看，近段时间老城区依然是开发重点；;四〕、对本案有参考意义的局部重点关注问题的调研;2、居民消费趋势

根据我们对在售楼盘产品的调查，并走访了大量的目标客户群后了解到，二房两厅和三房二厅面积在85㎡~110㎡的户型供需两旺，去化率达90%左右；购房客户心理总房款价位在16万--20万左右为较易接受范围，所以大户型总房款超过20万时心理有抗性。各楼盘尾盘销售一般以顶楼复式为主，主要原因是楼层高、家有老人、户形偏大总房款高及隔热效果差等。

3、储藏室的问题

我们对市民以及房产相关从业人员的了解及调查问卷中得知，显示有66%的市民选择需要储藏室，34%的市民选择无所谓，不愿意购置的为零。

;4、太阳能热水器的安装

根据调查我们了解到，大局部小区都预留屋顶安装太阳能的位置，并统一进行管道布线。调查数据显示：67%的市民需要安装太阳能热水器，17%的市民不需要，16%的市民选择无所谓〔如以下图〕：;5、阁楼〔跃层〕的销售模式

我们在对局部在售楼盘调查后发现，销售员对外宣传的买顶楼送阁楼活动其实是打擦边球，其工程五层内屋顶就是坡顶设计，需要自己隔层。

6、子女的教育对购房行为的影响

我们根据调查数据以及对当地相关领导的访谈了解到，郎溪县没有严格的学区划分，采取就近入学方式；另调查问卷