房地产开发用地制度课件.ppt

第三節土地使用權劃撥?????一、土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。??????法律特徵：1．土地使用權劃撥關係的主體是縣級以上人民政府和土地使用者；2．土地使用者無須繳納土地使用權出讓金；3．以劃撥方式取得土地使用權的，一般沒有使用期限的限制；4．劃撥土地使用權，適用審批程式。二、土地使用權劃撥與出讓1．行為性質不同；2．對價性不同；3．使用期限不同；4．可交易性不同。三、土地使用權劃撥範圍1．國家機關用地和軍事用地；2．城市基礎設施用地和公益事業用地；3．國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地；4．法律、行政法規規定的其他用地。第五章房地產開發制度第一節房地產開發原則一、房地產開發的概念房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發類型：1．分為土地開發和房屋建設。2．分為舊區改建和新區開發。3．分為單項開發、居住區開發和成片開發（開發區開發）。4．分為單獨開發和聯合開發。二、房地產開發的原則（一）房地產開發必須嚴格執行城市規劃?????在房地產開發中嚴格執行城市規劃，集中體現在執行“一書兩證”制度上（《選址意見書》；《建設用地規劃許可證》；《建設工程規劃許可證》）。（二）堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一（三）實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設居住區規劃1.根據居住區規模，將居住區分為居住區級、居住社區和居住生活單元級；2.根據居住區級別，確定居住區、社區的用地構成及規劃定額指標；3.進行居住區建築設計，確定住宅群的佈置形式（行列式、周邊式、混合式和自由式等），進行住宅選型（住宅層數、進深、面寬、長度和體型、層高、戶室比等）；4.進行居住區公共建築規劃；5.進行居住區道路規劃；6.進行居住區綠地規劃。第二節房地產開發企業一、房地產開發企業的概念房地產開發企業，又稱開發商或發展商，是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。???特徵：1．以營利為目的。2．以房地產開發和經營為營業範圍。3．房地產開發企業應按照法律規定的設立條件、程式設立。二、房地產開發企業的設立房地產開發企業的設立條件1．有符合公司法人登記的名稱和組織機構。2．有適應房地產開發經營需要的固定辦公用。3．有100萬元以上的註冊資本。4．有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。5．法律、行政法規規定的其他條件。房地產開發企業的設立程式1．申請登記、領取營業執照。2．備案。房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。3．核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。三、房地產開發企業的終止房地產開發企業可因以下情形之一而終止：（一）破產。（二）自行解散：1．房地產開發專案公司完成了房地產專案的開發經營；2．公司章程規定的營業期限屆滿或者公司規定的其他解散事由出現；3．股東會決議解散；4．因公司合併或者分立需要解散。（三）依行政決定、法院判決而解散。房地產開發企業違反法律、行政法規被依法責令關閉的，應當解散。（四）法律、行政法規規定的其他情形。四、房地產開發企業資質管理共分四個等級。一級資質的條件如下：（1）註冊資本不低於5000萬元；（2）從事房地產開發經營5年以上；（3）近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；（4）連續5年建築工程品質合格率達100%；（5）上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；（6）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；（7）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；（8）具有完善的品質保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發生過重大工程品質事故。二、三、四級資質條件（