房地产投资决策方法课件.pptx

房地產投資決策方法

2025年3月26日2第一節房地產投資決策概述一、房地產投資決策的含義決策是人類的一種理性活動，人們每天都面臨著各種各樣的決策問題。一般來說，決策指的是人們對某些需要處理的事情所作的決定。在任何一項投資活動中，對理性的投資者來說都會有一個明確的經營目標，當然也會有比較確定的資源條件和經營環境，採取何種投資方案既能滿足資源條件，又能達到一定的投資目標，這種不同方案的比較和選擇過程就是一個決策過程。

2025年3月26日3第一節房地產投資決策概述一個房地產專案的投資方案自然也會涉及到各個環節的具體方案。投資對象的選擇投資方式的選擇規劃設計方案的選擇籌資方式的安排和資金運用計畫不同的建設計畫不同的行銷方案

2025年3月26日4第一節房地產投資決策概述房地產投資決策具備以下幾個基本條件：（1）具有明確的決策目標。（2）具有可供選擇和比較的決策方案。（3）具有科學的評價標準。（4）具有客觀詳實的數據。

2025年3月26日5第一節房地產投資決策概述二、房地產投資決策的分類從不同的角度可以對房地產投資決策進行分類。（1）按決策目標多少單目標決策多目標決策

2025年3月26日6第一節房地產投資決策概述（2）按決策制定的方式單層決策多層決策

2025年3月26日7第一節房地產投資決策概述（3）按決策資訊的性質確定型決策不確定型決策風險型決策

2025年3月26日8第一節房地產投資決策概述（4）按決策所使用的方法定性分析決策定量分析決策

2025年3月26日9第一節房地產投資決策概述三、房地產投資決策的程式1、確定決策目標。2、擬定若干個可行方案。3、優選投資方案。4、決策方案的執行和控制。

2025年3月26日10第一節房地產投資決策概述四、房地產投資決策的方法1、定性分析方法定性分析方法主要用於分析具有難以量化的複雜因素時的決策問題。（1）經驗判斷法（2）創造工程法

2025年3月26日11第一節房地產投資決策概述2、定量分析方法定量分析方法是採用數量指標和數學模型進行房地產投資決策的方法。

2025年3月26日12第二節確定型房地產投資決策一、確定型房地產投資決策的方法確定型投資決策中，由於每種方案的運行結果是明確的，可以預先計算出每種方案的投資效果，所以，在確定型投資決策中可以直接採用相關的指標作為方案的評價標準。

2025年3月26日13第二節確定型房地產投資決策根據所用的指標性質，確定型決策方法可以分為兩類：數值比較法和比率比較法。（一）數值比較法數值比較法就是以房地產投資的效益或費用指標的絕對值大小來評價投資方案可行與否或孰優孰劣的分析方法。

2025年3月26日14第二節確定型房地產投資決策1、淨收益。2、淨現值(NPV)。3、回收期。4、等額年值（AW）。5、費用現值（PC）。6、等額年費用（AC）。

2025年3月26日15第二節確定型房地產投資決策（二）比率比較法比率比較法是運用投資方案的收益和費用的比率來評價房地產投資方案可行與否或優劣的分析方法。1、內部收益率（IRR）。2、淨現值率。3、效益費用比。4、差額投資收益率。5、差額內部收益率。

2025年3月26日16第二節確定型房地產投資決策（三）指標使用中應注意的問題1、淨現值和內部收益率⑴投資規模存在較大差異⑵現金流量的時間差異較大2、淨現值與淨現值率

2025年3月26日17第二節確定型房地產投資決策二、互斥方案的比較和選擇互斥方案是指在一組方案中，選擇其中任何一個方案，則其他方案就必須被排斥。但是資金或土地是有限制的，那麼必須從中進行選擇。

2025年3月26日18第二節確定型房地產投資決策1、對於專案計算期相同的互斥方案，可以直接用淨現值、等額年值指標和差額投資內部收益率進行比選。2、對於專案計算期不同的互斥方案，一般採用等額年值法進行比選。採用淨現值指標或差額投資內部收益率進行比選，必須要對各方案的計算期和計算方法作適當的處理。

2025年3月26日19第二節確定型房地產投資決策三、獨立方案的比較和選擇獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一個方案並不排斥選擇另一個方案。獨立方案的特點就是諸方案之間沒有排他性，只要條件（主要指資金條件）允許，就可以幾個方案並存。

2025年3月26日20第二節確定型房地產投資決策獨立方案的選擇可能會出現兩種情況：一種情況是投資者可利用的資金足夠多，也就是資金沒有限制。這種情況下，可以採用單方案的經濟評價指標，如淨現值或內部收益率等，可以計算出每個方案的淨現值或內部收益率，選擇所有NPV（ic）≥0或IRR≥ic的方案即可。另一種情況是投資者可利用的資金是有限制的。若資金不足以分配到全部NPV（ic）≥0的專案，獨立關係就轉化