房地产抵押制度课件.pptVIP

（二）房屋租賃只轉移房屋的佔有、使用和收益權，

而不轉移所有權在房屋租賃關係中，出租人只是轉移出租房屋租賃期間的佔有、使用的收益權，出租房屋的所有權始終屬於出租人。在租賃期間因佔有、使用租賃房屋獲得的收益，歸承租人所有。這是房屋租賃與房屋買賣的根本區別所在。（三）房屋租賃是雙務、有償的出租人有義務將房屋交付給承租人使用，同時享有向承租人收取租金的權利；承租人有權請求出租人提供房屋給自己使用，同時有按期支付租金的義務，不能無償使用。這是房屋租賃與房屋借用的區別之處，房屋借用一般是無償的。（四）房屋租賃不受出租房屋產權轉移的影響在房屋租賃期間，即使出租房屋的所有權發生轉移，原租賃合同確立起來的租賃關係也仍然有效，房屋新所有權人必須尊重承租人的合法權益。《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十九條第二款也對此予以肯定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”（五）房屋租賃屬於要式行為房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。房屋租賃實行登記備案制度。但登記備案並非房屋租賃的成立要件或有效要件。五、房屋租賃的原則（一）自願、互利原則（二）公平合理原則（三）滿足生活和生產需要原則（四）符合國家法律和政策原則第二節房屋租賃合同?一、房屋租賃合同的概念房屋租賃合同，是出租人和承租人就房屋租賃事宜，明確相互間權利和義務的書面協議。二、房屋租賃合同的條款1.當事人（即出租人和承租人）姓名或者名稱及住所。2.房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況。3.租賃用途。4.租賃期限。5.租金及支付期限和方式。6.房屋修繕責任。合同應明確出租人維修的範圍、時間及費用負擔和承租人維修的範圍及費用負擔，以及出租人是否允許承租人對租賃房屋進行裝修或改善增設他物（如允許，則確定裝修、改善增設他物的範圍）。7．轉租。當事人可以約定准許承租人轉租，或不准許承租人轉租。8．定金。當事人可約定定金的數額及支付時間。9．解除合同的條件。?10．違約責任。當事人應約定出租人未按時或未按要求維修出租房屋造成承租人人身受到傷害或財物毀損的，負責賠償損失。承租人逾期交付租金的，除應及時如數補交外，還應支付滯納金；承租人違反合同，擅自將出租房屋轉租第三人使用的，因此造成出租房屋毀壞的，應負損害賠償責任。11.合同爭議的解決方式。仲裁或訴訟。12.其他約定事項。關於解除合同條件的約定可約定：在承租人不交付或者不按約定交付租金達一定時間以上；承租人所欠各項費用達一定數額以上；承租人違反合同約定，不承擔維修責任，致使房屋或設備嚴重損壞；承租人未經出租人書面同意，將出租房屋進行裝修；承租人未經出租人書面同意，將出租房屋轉租第三人；承租人在出租房屋進行違法活動等情形下，出租人有權解除同。在出租人遲延交付出租房屋一定時間以上；出租人違反本合同約定，不承擔維修責任，使承租人無法繼續使用出租房屋等情形下，承租人有權解除本合同。三、房屋租賃合同當事人的權利和義務（一）出租人的權利和義務1．出租人的權利（1）按期收取租金。無正當理由拖欠租金累計六個月的，出租人有權解除租賃合同。（2）監督承租人合理使用房屋。承租人在使用房屋過程中，不得擅自拆改房屋、損壞房屋結構和附屬設備，以及私搭亂蓋違章建築，不得擅自改變房屋使用性質承租人不得利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益。出租人有權制止承租人的違約和違法行為。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。（四）房、地不得分別抵押以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔有範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔有範圍內的土地使用權同時抵押。第二節房地產抵押合同一、房地產抵押合同概念（一）房地產抵押合同定義所謂房地產抵押合同，是抵押人和抵押權人就在某一特定房地產上設立抵押權以擔保某一特定債權而達成的書面協議。房地產抵押合同有兩種方式：1.?單獨式。2.?附屬式。（二）房地產抵押合同特徵1．房地產抵押合同是一種從合同2．房地產抵押合同的標的物只能是不動產和特定物3．房地產抵押合同是諾成性合