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·大公国际：以房价变动之窗透视城市经济韧性

技术研究部（研究院、业务风险控制部）|赵艺苑戚旻婧

2025年3月27日

一直以来，中国房地产市场都是社会各界关注的焦点。2024年中国整体房价呈现下行态势，但存在新房与二手房市场分化、各线城市分化等现象。在房价普遍下跌的当下，城市的房价跌幅不仅直观地反映了房地产市场的冷暖，也映射出城市的人口流动、城市的吸引力、以及居民对城市的未来发展预期等多维度信息，可以说，透过房价跌幅，我们可以从侧面初步评估一个城市的经济韧性，甚至可以在一定程度上突破原有城市线级的限制，更有预见性地透视城市发展潜力。具体而言，当前我国二手房市场存在“以价换量”现象，因此现阶段新房价格跌幅对城市经济韧性的代表性更佳，但我国房地产正逐步向存量房市场转型，随着二手房市场非理性扰动因素的逐步消散，未来二手房价格或代表性更强。

一、城市经济韧性的定义与意义

“经济韧性”这一概念通常用于描述区域在竞争性市场中抵御冲击、恢复增长及重组路径的能力。对于城市来说，城市经济韧性指的是城市面对内外部经济冲击和变动时，其经济系统能够维持稳定运行、及时调整并恢复活力的能力。

城市经济韧性的强弱，对于城市的未来发展具有至关重要的意义。一个具备经济韧性的城市，不仅能在逆境中减少损失，还能迅速找到新的发展机遇，实现经济的可持续发展。在全球化的大背景下，各城市面临的外部挑战日益复杂多变，如经济周期的波动、全球贸易环境的恶化、新兴技术的冲击等。当城市拥有较强的经济韧性时，才能在激烈的城市竞争中脱颖而出，成为经济活动的热点和枢纽。同时，一个经济韧性强的城市，能够更好地提供就业机会、教育资源、医疗保障等公共服务，提高居民的生活质量和幸福感。

二、2024年中国房价整体走势

根据国家统计局公布的70个大中城市的商品住宅销售价格数据，2024年中国房价整体呈下降态势，但存在新房与二手房市场分化、一二三线城市分化等现象。

分市场来看，新房方面，2024年1月至12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数平均值环比跌幅国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数环比以上月为100，同比以上年同月为100进行测算，此处以70个城市指数平均值与100的差值作为涨跌幅进行测算，大于100为涨，小于等于100为跌，本节下同。前三季度波动较大，最后一季度有所收窄；同比跌幅在1-10月逐月扩大，11-12月小幅收窄，新房市场整体表现疲软

国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数环比以上月为100，同比以上年同月为100进行测算，此处以70个城市指数平均值与100的差值作为涨跌幅进行测算，大于100为涨，小于等于100为跌，本节下同。

图170个大中城市新建商品住宅销售价格指数平均值同比、环比跌幅情况（%）

数据来源：国家统计局，大公国际整理

图270个大中城市中新建商品住宅销售价格指数同比、环比涨跌城市数量占比（%）

与新房市场相比，二手房市场的整体表现更为低迷。2024年70个大中城市二手住宅销售价格指数跌幅走势与新房相似，除最后一个季度跌幅收窄外，前三个季度环比跌幅波动扩大，同比跌幅逐月扩大，但二手房市场下跌趋势较新房更为明显。特别是在房价环比上涨的城市数量占比方面，二手房市场持续处于低位，除6月达到5.71%、最后一季度到达10%外，其余月份均在3%以下。而同比方面，70个大中城市二手住宅价格同比均为下跌，无一上涨。这种整体下跌的态势，不仅表明二手房市场正承受着巨大的下行压力，也预示着市场调整可能需要更长的时间。

二手房市场销售价格指数下跌趋势较新房更为明显是受到了多种因素的影响，包括非理性因素扰动、市场供需关系失衡、居民降价预期等。在过去的一段时间里，二手房市场受到如恐慌性抛售、价格虚高等非理性因素的扰动，叠加二手房市场更为复杂且更易失衡的供需关系，二手房市场更容易出现大幅波动性下跌。同时，由于二手房市场“以价换量”现象的持续存在，购房者普遍持观望态度，等待价格下跌后再入市，进一步加剧了二手房市场价格的下跌趋势。

图370个大中城市二手住宅销售价格指数平均值同比、环比跌幅情况（%）

数据来源：国家统计局，大公国际整理

图470个大中城市中二手住宅销售价格指数同比、环比涨跌城市数量占比（%）

数据来源：国家统计局，大公国际整理

分区域来看，一、二、三线城市在新房和二手房市场上的表现也呈现出显著差异。在新房方面，一线城市中，新房销售价格指数平均值除上海实现了同比上涨（4.6%），北京、深圳、广州均下跌，分别下跌2.4%、6.9%和8.2%；二线城市中，除西安上涨了2.9%，其余城市则不同程度