大丰水岸鑫城爆破提案.ppt

一个工程的热销，是一个系统工程的构建，包括产品、推广、销售三大环节。产品要有购置兴奋点，并找到那群人进行宣传上刺激，在销售终端完成拦截。成功在于细节，也在于执行。;对于水岸鑫城，产品已成定局,

要使之成为区域明星,

必须在推广与销售系统上予以加强与整合;最差的产品也有自己的最大亮点,

只看怎么去挖掘，怎么去说。

我们的报告，为实现能实现的第一而努力。;第一局部;低塘位于未来余慈三大板块中周巷—姚北板块，处于未来重点开展区域内，区域未来开展潜力巨大。;姚北-周巷片为余慈规划的重点区域，开展科技、信息、职业教育、新兴产业效劳等生产效劳功能，建设宜居的综合新城。规划2021年人口规模35万，用地规模55平方公里，未来对房地产的需求增加。;工程除工程东面的宇慈家园，工程周边开发还未启动，目前人气明显缺乏。东首为河流可形成绿化带，为本案的一大亮点。;工程周边除教育文体方面配套较全，其他配套设施缺乏。;交通可达性好，未来城际铁路余慈客运站处于姚北新城，将给姚北新城带来大量人流和开展机遇。;项目事实;片区商品房工程处于起步阶段，总体均价在4000以内，主力在3500元/平米左右，受周巷配套较好的影响，该片区房价相对偏高。;以低塘为中心，目前主要在售和即将开盘的工程不多，与本案有竞争关系的以金海湾和金桂苑为主。;地块于2006年地竞得，目前外拉了围墙，暂未开工。受地理位置等因素的影响，与本案的竞争关系较大。;金桂苑位于本案南面，同属低塘街道，且未来附近有小学和医院等配套规划，对本案客户有一定的分流影响。;位于历山，靠近慈溪天元镇，均价3700元/平米，目前已根本售罄。;工程处于周巷镇，配套为低塘所不能及，其房价相对较高，对低塘的客户亦有较大的吸引力。;当地工程对户型的设计简单，无细节把握，投入较小，产品的舒适性能不高，宜居性较差。;本案户型在设计上较当地工程有较大的提升，在工程竞争中有较大的优势。;低塘镇中心开展缓慢，城镇配套相对较差，住宅入住率和商业人气凝聚力较差，客户流失、分流严重。;商品房市场开展起步，小区规模较小，产品设???简单，社区品质较差，且小区商业偏大的现象严重，受配套差的影响，客户流失严重。;工程有一定的景观资源，距离镇中心较近，同时周边工业区的外来落户人员亦是一个较大的需求群体。;工程;08年上半年之前宏观调控以约束为主，下半年受经济危机影响，调控重心发生180度转变，重点刺激普遍住宅购房消费。;宁波本地政府以执行和落实相关国家宏观调控精神为主。并在08年末出台救市二十六条，促进外乡住宅市场消费。;;08年底以来，余姚市场住宅月成交相对稳定，在2万方左右。尽管09年3、4月份成交依然没有明显起色，但在整体大市的带动下，市场后劲仍被看好。;;第二局部;对于周边竞争楼盘的同质化现象，对于产品已定的现状，如果想在售价上到达最高，我们必须从基于市场时机点上对工程核心竞争力进行挖掘，找到或构建意向客群购置的兴奋点，从而达成工程的完美销售。;这注定是一个重新定义低塘的历程！;我们要卖愿景给他们：;我们要卖品质给他们：;我们要卖实惠给他们：;我们要卖便利给他们：;我们更要卖都市化生活理念给他们：;从几大卖点中提炼出工程USP〔独特销售主张〕：;冠军从来只有一个，人们记住的也永远只是冠军。每个房产工程都有自己的冠军面，只是很多时候没去觉察，也没进行传达而已。对于水岸鑫城也一样，我们力求在某些方面做到第一，要做的是颠覆，而非跟随。;工程定位/区域占位：;第三局部;全面提升工程形象，塑造低塘都市生活先行者、余慈中心标杆级品质住宅形象。;营销活动;营销系统总线：;感官营建系统;营销展示中心;材料展示区;三维动画展示;形象力围墙;情景式样板区;风格样板房;营销活动;媒介运用策略;媒介运用策略;渠道开掘策略;开盘活动;商家联盟策略;销售执行系统;接待礼仪;销售说辞;第四局部;低塘商业低端杂乱，规模较小，对周边根本无辐射影响，受政府商住地块的影响，大量的商业底商集聚，却无较好出路。;低塘商业规模小，业态杂乱、低端，无商业中心以住宅底商为主，开业率低。;地块名称;;工程所在地同老商业街有一定距离，目前没有现成的商业人流。

仅仅依靠工程4万多方的体量无法支持8000方的商业面积。;商业引擎植入;商业引擎植入;商业引擎植入;运营模式变革;商业包装运用;对商铺进行店面样板包装，以形成对外的商业街形象展示。

样板区内对确定入驻的超市配合横幅、吊旗进行宣传，强化商业气氛的营造。;谢谢聆听!